一、针对使用权人，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条，除试点地区外，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。前文中提到试点地区是指包括江西省余江县内33个试点县区。这就意味着除了这33个试点区县，农村宅基地在农与非农户口个人之间转让合同都是无效的，并且33个试点区县只能在县内不同集体经济组织转让，不同行政区域之间也不能转让（参见浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初4978号判决）。且在法律事务当中，因取得宅基地使用权而获得该集体成员资格和转让后迁出该经济组织户口后的合同效力及解除问题，各地判决并不统一，需要相关法律法规及司法解释来完善。

二、农房买卖相关。农房买卖合同效力与物权效力分开判断，根据《物权法》第十五条：“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此合同形式变更或转移物权，属于债权法律关系的范畴，合同是否成立以及生效，应依据合同法来判断。不动产物权的变动或转移以登记为生效要件，未办理物权登记的不发生不动产物权在法律上的变动，不影响合同效力。但土地管理法律和行政法规禁止农房买卖，因此不能认定农房买卖合同一律无效。而农房又不能脱离宅基地单独买卖，因此买受人不具有使用宅基地资格，未经批准买受农房，不能办理房产过户，也就不能发生物权效力。实务当中，当前对于此类案件除了违反法律、行政法规禁止性规定外，大多法院认定农房买卖合同有效，但对买受人主张办理过户登记或转移的诉讼请求不予支持。

三、取得农村宅基地使用权要依法批准，即农房或者农房所占宅基地是否合法取得使用权。取得使用权包括宅基地使用权的初始取得和继受取得，村民想初始取得宅基地，除了符合实体规定条件外还需经过程序审批和审查，包括：村级组织审核、乡镇自然资源管理所勘察、乡镇政府批准、办理不动产登记。新土地法第六十二条规定一户一宅，“农村村民出卖、出租、赠与住房后，再申请宅基地的，不予批准”，但该禁止性规定不适用于继受取得。通过买卖取得宅基地使用权，突破一户一宅限制，不违反其他法律法规，该买卖合同有效（参见北京市第三中级人民法院（2017）京03终6507号判决）。而当前我国各地农民申请宅基地因为征收拆迁经常不受审批不被通过，造成部分村民无房不让建，有地不能批，引发上访、社会稳定问题。在法律实务当中，由此引发行政诉讼、因继受取得比如买卖获得两处宅基地使用权建房却遭强拆等问题，需要结合当地政策和法律法规综合判断。

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