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【京师南昌】法律合规风险防控指南丨房屋买卖合同法律合规风险防控指南
前言
习近平总书记指出，要加强疫情防控法治宣传和法律服务，组织基层开展疫情防控普法宣传，引导广大人民群众增强法治意识，依法支持和配合疫情防控工作。要强化疫情防控法律服务，加强疫情期间矛盾纠纷化解，为困难群众提供有效法律援助。国务院国资委发出《关于依法防控疫情切实防范法律合规风险的通知》，该通知要求，全力保障依法决策、认真开展风险排查、抓好境外风险防范、主动做好风险应付、确保管理依法合规等。
为贯彻习近平总书记的讲话精神，依法支持和配合疫情防控工作，帮助企业切实防范法律合规风险，维护企业合法权益，协助企业间友好协商公平合理的妥善处理因疫情引发的争议等。由江西省企业法律顾问协会、江西省民营企业投资商会、江西省青年企业家协会、江西省地产协会、南昌市建筑业协会、南昌市青年企业家协会、南昌仲裁委员会建筑业仲裁中心、南昌市法学会建设工程法学研究会、京师南昌律师事务所、洪城公证处、东湖区新的社会阶层人士联谊会等共同组织理论界、法律实务界的专家学者等，针对疫情有关的法律问题展开研究，编撰疫情有关的法律合规风险防控指南专刊，开展疫情防控法治宣传等工作。
本次疫情及疫情防控措施（疫情及疫情防控措施统称为疫情事件或疫情）是不可抗力法律事件，应该是明确的、没有争议的。全国人大常委会法工委也明确表示，疫情防控措施导致不能履行合同的，按不可抗力处理。
笔者认为，对于解决不可抗力导致的合同争议，有三个可适用的法律规则，即不可抗力、情势变更、公平原则。不可抗力规则、情势变更规则、公平原则都各自适用什么情形呢？各自解决什么法律问题呢？笔者认为，严格从文义来理解，不可抗力规则（为便于区分，下文中的不可抗力指不可抗力法律规则，如果是指法律事件则表述为不可抗力法律事件）解决“不能履行”后的违约责任归责及责任承担问题；而情势变更解决“能履行但履行会导致不公平”的合同变更问题。虽然不可抗力和情势变更都可以产生解除合同的法律后果，但解除合同的原因力是不同的。不可抗力导致解除合同的原因是在法律上、客观上已经不能实现合同目的；情势变更导致解除合同的原因是在法律上、客观上可以履行但履行会对一方明显不公平或无法实现合同约定的商业目的。概括而言，处理履约不能的问题，适用不可抗力；可以履约但履约会导致不公平的问题，则应适用情势变更。不可抗力与情势变更二者并非泾渭分明，而是存在交集，是适用“情势变更”，还是适用“不可抗力”，要根据具体的个案而定、要根据当事人主张而定。当不可抗力、情势变更，都难以在个案中适用时，则可以适用公平原则来衡平当事人双方的权利义务。对于不可抗力的法律适用，笔者已经在不可抗力的法律适用一文进行详细论述。
房屋买卖合同包括商品房买卖合同和二手房买卖合同。房屋买卖合同成立后履行期间发生疫情的，可适用不可抗力规则；发生疫情前合同已逾期履行的，或者疫情发生后新成立的合同，能否适用不可抗力规则颇有争议，须结合具体个案分析。疫情及疫情防控措施对房屋买卖合同的履行阻碍，会阻碍出卖人履行义务，也会阻碍买受人履行义务。出卖人不能履行主要有两个方面的义务，一是逾期交房，二是逾期办证（包括逾期办理产权证、逾期办理过户登记、逾期注销抵押登记等）。买受人不能履行主要是三个方面，一是逾期付款义务，二是不能按约签订合同，三是合同目的不能实现而需解除合同。笔者依据相关法律规定，参照非典期间的案例，进行探讨交流。
商品房买卖合同约定的交房时间为具体日期，该日期恰在疫情期间的，可适用顺延规则；该日期在疫情结束后的，须证明因疫情导致交房日交房不能的不利后果，并确定合理的顺延期间。合同约定的交房时间为满足交付条件后的，须证明疫情期间是否满足了交付条件。商品房买卖范本合同后附补充协议中，一般会约定如遇疫情等不可抗力则交房时间顺延及免责条款。
商品房交房的基础条件是经竣工验收合格。在竣工验收之前，因发生不可抗力导致施工方工期延误，对出卖人按时交房造成实质影响的，施工方工期延误的时间，可以作为出卖人交房顺延的时间。虽发生疫情，但疫情防控对出卖人按时交房没有造成实质影响的，出卖人不能主张顺延。
疫情导致工期延误的天数主要包括：本次延长的春节假期，因为延长春节假期是疫情防控所需；各级政府要求迟延复工的期限；开复工前的必要准备时间；开复工前等待行政部门批准的时间；因相关行政管制措施导致工地被隔离、人员被隔离、人员招聘不足进而影响的工期天数；因相关行政管制措施导致材料、设备无法购买、运输进而影响的工期天数；因相关行政管制措施导致土石方、建筑垃圾无法外运进而影响的工期天数。出卖人可以就前述事实，准备、组织证据。
需要特别提示的是，政府解除复工限制后，施工方基于谨慎原则或工地特殊情况，自主采取继续停工等措施以预防疫情的，施工方须证明停工措施的必要性与合理性，司法实践中也会酌情考虑顺延期间。对于可以复工（开工）而施工方因其他原因不复工（开工）所造成的工期延误，不应计入交房顺延的时间。对于因出卖人自身原因导致的工期延误，也不应计入交房顺延的时间。
对于导致出卖人延期交房的原因既有疫情的影响，又有出卖人的过错的，则根据出卖人的过错程度以及疫情对延误工期的原因力大小酌情免除出卖人的责任。根据《合同法》第一百一十七条之规定，出卖人迟延履行后发生疫情的，不能免除责任。
建议出卖人在复工之后，重新合理确定交房日期后书面通知买受人或与买受人签订补充协议，并保留相关证据资料。出卖人可通过合理组织赶工等方式，尽量减少疫情造成的延期影响。
疫情导致办证延误，主要体现在两个方面，一个是办证机构延长假期。由于国有机关延长的假期只有3天，并且国家机关不存在延迟复工的问题。因此，在这方面，能够顺延的时间就是3天。如果疫情期间国家机关办证工作人员较少，办证事务积压，导致办证逾期的，不属于出卖人逾期的情形。出卖人怠于及时办证的，承担逾期的法律责任。
另一方面是出卖人不能复工。省级政府规定：企业复工时间不早于2月9日24时。在此基础上，各市区级部门进一步发文推迟当地建筑工地和工程企业的复工时间。省、市、区等各级防控指挥部对复工设定各项要求和条件，并且要求履行报批程序。复工条件包括：人员管控与隔离、施工和生活区域封闭式管理、配备防疫物资等。
在合规管理方面，笔者提示，对于2月9日以后不能复工能否适用不可抗力处理，需要特别引起重视。如果系出卖人自身原因没有去申请复工或没有做好各项复工准备，则2月9日以后的工期延误不能按不可抗力处理。如果工程所在地指挥部没有批复同意该类企业复工或明确规定该类企业暂缓复工，则自2月9日起至指挥部同意该类企业复工之日止，可以按不可抗力处理。对于当地指挥部没有规定该类企业不得复工的，而是采取审批制的，则建议企业通过书面或政务系统提交复工申请。对于指挥部不同意复工申请的，尽量要有书面或电子的回复材料。对于确实因指挥部不同意复工的，原则上应适用不可抗力。
因疫情导致出卖人不能及时履行房屋保修义务的，参照前述规则。
交付房屋，包括须出卖人本人腾房交付和不须本人腾房交付两种情形。必须本人腾房、本人交房的，确因疫情导致无法腾房交付，可适用不可抗力规则延期交付，但应及时通知买受人。可委托他人腾房、他人交房的，不适用不可抗力规则。
注销抵押登记手续、过户变更登记手续，一般要求本人到不动产登记中心办理。确因疫情导致本人无法到场办理的，可适用不可抗力规则延期办理。办证机构受疫情影响导致逾期的，参照前述第二点处理。
金钱给付义务的履行，一般不适用不可抗力。但对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员，由于前述事由导致不能按期付款的，可以按不可抗力处理。将其付款时间顺延到前述事由结束后，并且不承担逾期付款的违约责任。
对于居家隔离且有条件使用移动互联网支付的，原则上不适用不可抗力免责。但有证据证明，该买受人确因客观因素无法或不会使用移动互联网支付的除外。因疫情致使买受人办理不到银行按揭贷款，一般认为资金链断裂属于商业风险而不适用不可抗力免责。
对于因疫情致使经济困难、收入减少等，买受人主张因不可抗力逾期付款且免责的，原则上难以得到法律支持。因为，经济困难、收入减少等，不是疫情直接导致的。但出卖人可以考虑合理延后还款期限。
对于买受人已经签订购房意向合同，但因疫情不可抗力未按约定时间前来签署商品房买卖合同的，可以参照前述规则来处理。但仅因惧怕被传染病毒为由拒绝签约的，不属于不可抗力事由。同理，出卖人因疫情不能按约安排签订商品房买卖合同的，亦可参照前述规则处理。对于买受人能够证明因受疫情影响无法签订正式商品房买卖合同的，则可以请求解除预约合同并要求出卖人返还定金。
买受人因疫情逾期验收房屋的，参照前述规则处理。
五、因疫情导致不能实现合同目的方可主张解除合同
对于受疫情影响失去部分或大部分收入来源的买受人（比如因疫情致严重伤残的），又没有其他付款来源，可以适用不可抗力处理，解除房屋买卖合同且不承担违约责任。
对于买受人只是主张受疫情影响收入下降、标的房屋位置恰处于疫区等的，原则上，不能援用不可抗力主张解除合同。总的来讲，买受人可因疫情主张解除合同的情形还是比较小的。
对于出卖人来讲，出卖人可因疫情主张解除合同的情形也比较少。如无特殊情形，出卖人原则上不能因疫情主张解除合同。
最后，笔者倡议，法律人，请拿起法律武器，积极投身于疫情防控法治宣传和法律服务，为坚决打赢疫情防控阻击战奉献法律人的力量！
