【京师南昌】法律合规风险防控指南丨房产租赁合同法律合规风险防控指南

前言

概述

依据民法总则的规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。显然，疫情并非任何一方的“意思表示”，而因不是合同当事人所实施的民事法律行为。与民事法律行为相对应的是法律事件。对于法律事件，合同法、民法总则规定了“不可抗力”。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

全国人大常委会法工委明确表示，疫情防控措施导致不能履行合同的，按不可抗力处理。江西省高级人民法院《关于充分发挥审判职能作用为疫情防控提供司法服务和保障的意见》规定：依法审理文化旅游、买卖租赁、餐饮住宿、物流运输等合同纠纷，确因受疫情影响或疫情防控需要，直接导致合同履行不公平或不能履行的，按照公平原则或不可抗力相关规定妥善处理。据此，笔者认为，新冠疫情及疫情防控措施应认定为不可抗力法律事件。

对于不可抗力事件导致的合同履行障碍，是否一定适用不可抗力法律规则呢？是否有适用情势变更、公平原则处理的空间？笔者认为，不可抗力、情势变更、公平原则均有适用的情形。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定了“情势变更”制度，规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》要求：对于情势变更的适用，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

《合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则是合同法的基本原则。

不可抗力规则、情势变更规则、公平原则各自适用什么情形呢？各自解决什么法律问题呢？笔者认为，严格从文义来理解，不可抗力规则（为便于区分，下文中的不可抗力指不可抗力法律规则，如果是指法律事件则会表述不可抗力法律事件）解决“不能履行”后的违约责任归责及责任承担问题；而情势变更解决“能履行但履行会导致不公平”的合同变更问题。虽然不可抗力和情势变更都可以产生解除合同的法律后果，但解除合同的原因力是不同的。不可抗力导致解除合同的原因是在法律上、客观上已经不能实现合同目的；情势变更导致解除合同的原因是在法律上、客观上可以履行但履行会对一方明显不公平或无法实现合同约定的商业目的。概括而言，处理履约不能的问题，适用不可抗力；可以履约但履约会导致不公平的问题，则应适用情势变更。不可抗力与情势变更二者并非泾渭分明，而是存在交集，是适用“情势变更”，还是适用“不可抗力”，要根据具体的个案而定、要根据当事人主张而定。当不可抗力、情势变更，都难以在个案中适用时，则可以适用公平原则来衡平当事人双方的权利义务。对于不可抗力的法律适用，笔者已经在不可抗力的法律适用一文进行详细论述。

正文

疫情对租赁合同的履行障碍主要有三个方面，承租人能否主张免除或减少租金；承租人逾期缴纳租金的是否免责；主张解除租赁合同的条件。笔者依据相关法律规定，参照非典期间的案例，进行探讨交流。

一、关于因疫情导致不能正常使用租赁物期间的租金分担规则

合同法第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据该条规定，笔者认为，承租人的主要权利是依法依约使用租赁物，其主要义务是支付租金。

因疫情导致承租人不能按约使用正常租赁物，该期间的租金，承租人能否要求出租人免除或减少呢？从承租人的利益来说，承租人没有使租赁物却要支付租金，不符合权利义务相一致的基本原则。但从出租人的利益来讲，出租人已将租赁物交付承租人也未能使用该租赁物。

据此，笔者认为，因疫情导致承租人和出租人都实际使用租赁物，从而产生了“租金损失”。对于该租金损失，先由出租人和承租人协商解决，或减少租金或免除租金或延长一定的租期等方式。不能协商而请求司法机关处理的，司法机关可依据公平原则处理，酌定给予一定幅度的减少或免除租金。

对于如何证明承租人不能正常使用租赁物呢？承租人要举证证明当地政府的相关规定，特别是关于关闭经营场所、关于复工方面的通知。各地发文通知当地企业复工时间不早于2月9日24时。各地指挥部还进一步发文推迟当地企业的复工时间，对复工设定各项要求和条件，有的要求履行报批程序。复工条件包括：人员管控与隔离、施工和生活区域封闭式管理、配备防疫物资等。

对此，笔者认为，对于2月9日以后不能复工能否适用不可抗力处理，需要特别引起重视。如果承租人自身原因没有去申请复工或没有做好各项复工准备，则2月9日以后的租赁物不能正常使用不能按不可抗力处理。如果当地指挥部没有允许该类企业复工或明确规定该类企业暂缓复工，则自2月9日至指挥部同意该类企业施工之日可以按不可抗力处理。对于当地指挥部没有规定该类企业不得复工的，而是采取审批制的，则进一步分析承租人是否通过书面或政务系统提交复工申请。对于确实因指挥部不同意复工的，原则上可适用不可抗力。

那么如何核算“不能使用租赁物期限”呢？原则上，可以分两种情形来分析。第一种情形是，采取防控措施时已经放假，则从法定假期结束（包括延长的3天假期）的次日起计算，计算到承租人依法依规可以复工之日止。第二种情形是，采取防控措施时尚未放假的，原则上从法定假期结束（包括延长的3天假期）的次日起计算（江西启动一级响应时正好是假期），计算到承租人依法依规可以复工之日止。

在租金减免方面，各地方政府出台了一定的优惠政策支持中小微企业发展，特别要求，国有企业出租人应给予中小企业承租人一定时间租金的免除、减少。对于出租人为国有企业的，该政策有法律约束力的。出租人应按政府要求履行减少免除租金的责任。但对于出租人为非国有企业的，双方可以参照政府规定，友好协商，予以适当合理的减免租金。

如果承租人可以正常使用租赁物（比如大小超市、药店、保障疫情防控等）的，但因疫情导致生意不行或顾客光顾的少等，从而提早或提前下班或实行半日班的，能否主张减免租金呢？笔者认为，原则上不可以。

在承租人不能正常使用租赁物期间，物业公司通常也是可以相应减少物业服务的。特别是物业服务费包含空调费情形的。对于承租人要求物业服务公司相应减少物业费的，可以参照前述规则。

对于租赁期间短的（比如半年左右的）或者承租特用于春节期间使用的，因疫情导致不能实现合同目的，双方均可以解除租赁合同，且互不承担解除合同的违约责任。租赁合同解除后，出租人、承租人应对已履行部分进行结算。正常使用租赁期间的，按约定结算租金。在合同解除之前未能正常使用租赁物期间的，按前述规则减少或免除租金。合同解除之后，承租人应按合同约定（没有约定的在合理期间内）向出租人返还租赁物。

笔者建议，为避免损失进一步扩大，承租人应根据疫情发展等因素及早决断，是否解除合同。承租人决定解除合同的，应以书面或电子方式通知出租人解除合同，并及时办理好租赁物的返还交接手续。

对于租赁期长的合同，因疫情时间并不会特别长（据专家初步判断在4月前可以结束），因此，疫情不会导致长期租赁合同目的无法实现。对于尚未达到不能实现合同目的情形的，承租人要求解除租赁合同的，通常难以得到法律支持。

如承租人因疫情影响导致经营困难、无力支持租金，能否适用不可抗力解除合同呢？笔者认为，不能。因为，承租人经营困难、无力支持租金与疫情没有直接因果关系；此种情形不应适用不可抗力解除合同。

金钱给付义务的履行，一般不适用不可抗力。但对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员，由于前述事由导致不能按期付款的，可以按不可抗力处理。将其付款时间顺延到前述事由结束后，并且不承担逾期付款的违约责任。

对于单位承租人，因政府要求不能复工或未同意复工或财务人员被隔离的或审批人员被隔离的等特殊情形的，导致单位财务无法转款的。对于因此逾期支付的，可适用不可抗力。但承租人应及时告知出租人。

对于自然人承租人，对于居家隔离且有条件使用移动互联网支付的，原则上不适用不可抗力免责。但有证据证明，该买受人确因客观因素无法或不会使用移动互联网支付的除外。

对于因疫情致使经营困难、支付能力减弱等，主张因不可抗力逾期付款要求免责的，原则上难以得到法律支持。因为，经营困难、支付能力减弱等，不是疫情直接导致的。在出租人方面，出租人可因疫情主张解除合同的情形也比较少。如无特殊情形，出租人原则上不能因疫情主张解除合同。对于因疫情导致租赁物灭失或改变用途等的，出租人可以适用不可抗力解除合同。例如，宾馆、酒店或写字楼被政府征用改造成了永久医院，不能用以原来用途的。

最后，笔者倡议，法律人，请拿起法律武器，积极投身于疫情防控法治宣传和法律服务，为坚决打赢疫情防控阻击战奉献法律人的力量！