【京师南昌】克疫专刊丨新型冠状病毒肺炎期间租金减免问题探究

新型冠状病毒疫情的突然出现，对于经营性房屋租赁合同的履行来说，必然会造成一定的影响，尤其是对于餐饮、酒店、商业零售等行业来说，新型冠状病毒疫情带来的打击绝对是惨痛的，在没有收入来源的情况下还要支付租赁合同下高额的租金，尤其租金价格昂贵的北上广地区显得更为突出。

1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日-2月25日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。万达已经主动为商户减免租金，对于出租人未主动减免租金的，承租人是否可以要求减免租金或是解除合同，本文将作针对性的分析。

由于此次疫情影响接近于非典，笔者就通过检索非典时期的司法实践案例，对这个问题进行初步分析。

案例一（支持）：（2018）鲁06民终268号

“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

案例二（支持）：（2018）晋04民终2272号

非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。 

案例三（支持）：（2015）龙民初字第1524号

2003年“非典”期间造成宾馆停业4个月，虽然承包合同中约定由乙方（姜玉阁）自主经营、自负盈亏，而该事由属于姜玉阁在承包经营企业过程遇到的不可抗力事由，若发包方不考虑此种特殊情形，仍收取相关费用，则有违公平原则，故姜玉阁的该项反诉请求本院予以支持。

案例四（支持）：（2008）绍中民一终字第143号

非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

案例五（支持）：（2004）沪二中民二（民）终字第354号

“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

案例六（不支持）：（2007）桂民四终字第1号

非典并不必然导致经营目的落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果。“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。

案例七（不支持）：（2017）吉04民终441号

“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担。2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。

从检索情况来看，大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。但仍有少数法院不支持减免租金，其中主要理由为疫情为正常商业风险的一部分。一般通过起诉主张减免租金的诉讼路径有两个，一是主张构成情势变更，要求减少租金，二是主张疫情属于不可抗力，应减免租金。

根据《合同法》第一百七十一条【不可抗力】规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”此次新型冠状病毒感染的肺炎所引起的疫情已经有了政府的明确强行性通知，春节假期也随之延长（延长至 2020年2月2日），作为一种突发的异常事件，医学界尚无绝对有效的方法可以阻止病毒传播，属于人类不可预见、不能避免且不能克服的事件。此种情形符合法律规定的“不可抗力”的情形，是一种传染性疾病。因此我认为此次疫情符合不可抗力的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条【情势变更】的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”目前司法实践中，对情势变更的认定，法院具有较大的裁量权，需要结合疫情对实际经营产生的影响来认定。从检索情况来看，法院有支持的，也有不支持的。

疫情已经造成了大规模的交通不便、工厂停工等情况，已经属于法律意义上的“不可抗力”，但对于每一份合同而言，只有在疫情真正影响到合同目的的实现，导致合同不能履行的情况下，方构成“不可抗力”情形，不得一概而论。承租人是否可以减免租金应根据双方合同目的、合同履行情况进行严格确认。根据合同法的规定，若合同不能履行，且原因不能全部归责于合同当事人的，根据本次疫情的影响，部分或者全部免除责任，但如果此次疫情是在签订合同以前或者当事人迟延履行之后发生的，不能免除责任。如果并非由于疫情原因导致合同不能履行的，同样不能免除责任。

由于“不可抗力”属于法定免责条款，当事人即使未在合同中约定不可抗力条款或者约定将不可抗力排除在免责事由之外，在符合条件的情况下，均不影响直接援用法律规定，主张不可抗力免责。

如果企业作为承租方受到疫情影响，很长时间不能开业，给其造成了较大损失。疫情不能预测，也无法避免，继续履行合同，让损失完全由承租方负担有违公平。在这种情况下，考虑到援用公平原则具有较大的诉讼成本。应当首先看《租赁合同》，合同中如果对出现不可抗力减免租金有明确约定的，按约定履行。如果《租赁合同》没有约定，承租方可以先依据“不可抗力”进行免责，本次疫情对商家生产经营产生影响，租户可以根据影响力的大小，与业主协商部分或全部减免租金。当然，最终是否减免，或减免多少，还需双方协商确定，但并不代表租金一定要减免。商家还可以以情势变更，继续履行明显不公平为由请求法院变更或者解除合同。

作为承租人，在本次新型冠状病毒疫情发生后，尤其是餐饮、酒店等行业的承租人可以利用合同的公平原则积极与出租人协商，要求减免部分租金。如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的，承租人可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上，向裁决机构提出减免租金的诉讼请求。不论是基于不可抗力法定免责条款或者是直接适用公平原则进行调整，承租方均应及时向出租方进行书面通知，提出无法正常经营期间的租金减免要求。如双方就租金调整、减免协商一致，可按协商后的约定执行；如双方无法协商一致，疫情过后，可将租金纠纷诉诸法院或仲裁，由司法机关根据具体情形裁判。承租人需要保留租赁合同无法履行或经营受到严重影响的具体证据，比如商场照片视频、店内监控、消费流水等，以便后期维权。参照人民法院针对非典疫情中租赁合同的判决，如受疫情影响大部分法院还是支持减免租金。在疫情得到控制后，对于减免租金若无法达成一致意见，应及时通过其他途径主张权利，同时要注意3年诉讼时效期限。