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@ 对物业管理界的朋友说句心里话 ——从一件前期物业管理合同纠纷案谈起
2019年初春，我们团队接受的一家X房地产公司被诉前期物业管理服务合同纠纷案，F物业服务公司诉请支付2016年至2019年的物业管理费，X房地产公司负责人满脸焦虑地拿着被诉材料找到我们……
案情介绍：
2016年4月1日，被告X房地产公司(甲方)选聘原告F物业服务公司(乙方)就坐落在C镇公园路以南、环城路以东地块的YJ花园进行前期物业管理服务，双方签订《前期物业服务协议》，双方约定如下：“第二章物业管理事项 第一条乙方提供的公共性物业管理 服务的主要内容为:1、物业共用部位的维修、养护和管理； 2、物业共同设施设备的维修、养护、运行和管理；3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水 管道、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、建筑小品的 养护和管理；5、机动车和非机动车的停放管理；6、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理:9、会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；10、物业服务费和本合同规定的 其他费用的收取；11、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。第四章服务费用第一条本物业管理区域物业服 务收费选择以下方式：酬金制；第二条乙方在进驻项目之日起(2016年4月1日)甲方支付给乙方每月公司管理酬金人民币叁仟元整，直至甲方竣工，符合政府交房相关条件，向乙方整体交房止；第三条如甲方需乙方指派工作人员进 驻条件，乙方工作人员工资则由甲方进行支付，另乙方公司根据进驻工作人员的数量向甲方额外收取公司管理酬金(具体公司管理酬金数额由甲乙方双友好协商)。”
2016年5月25 日，该合同在F县住宅物业管理所进行备案。
2019年年初，F物业服务公司向江西省奉新县人民法院提起诉讼，要求法院判令X房地产公司支付2016年至2019年的物业管理费近十万元。
拟定答辩意见
X房地产公司接到本案诉状副本后，来到北京市京师（南昌）律师事务所，要求律所接受委托。北京市京师（南昌）律师事务所指派周九华、刘晓红律师代理本案参加诉讼。接受委托后，在周九华律师的带领下，我们律师团队成员对原告提交的证据进行了全面的分析，反复研究双方签订的《前期物业服务协议》的内容，并详细询问X房地产公司。X房地产公司告知我们律师，双方签订了《前期物业服务协议》是事实，没有交纳物业管理费也是事实。X房地产公司对前期物业应该提供哪些具体物业服务内容并不是很清楚，但是还是认为F物业服务公司从未实际履行过任何物业管理服务。
通过法院进行证据交换，我们团队对本案进一步研究，形成本案的办案思路：1、本案的争议焦点是双方在《前期物业服务协议》约定的合同义务及其履行情况。2、根据原告方的合同义务，设计严谨的庭审发问提纲，通过庭审向原告方发问的方式，查明本案原、被告双方只是签订了合同，原告未实际履行合同这一事实。
据此，我们果敢地提出了请求法院驳回原告全部诉请的答辩意见。
庭审对决
开庭时间如期而至，原告并未提交新的证据，双方围绕本案的庭审争议焦点即双方在《前期物业服务协议》约定的合同义务及其履行情况展开了庭审举证、质证和庭审发问。
在庭审中针对原告方是否履行了相关的合同义务，周九华主向原告方发问：
1、贵公司为本案案涉楼盘的前期物业管理委派了几个管理人员？
答：我们委派了几个人的。
2、贵公司对委派的管理人员是否造册登记？有无相关名册？是否把相关管理人员的名册向我方提交过？
答：没有。
3、贵公司委派的管理人员是否去过本案案涉楼盘，并与相关工作人员进行过工作对接？
答：有的。
4、贵公司委派的管理人员与本案案涉楼盘的哪个工作人员进行工作对接的？或者是与我方哪个工作人员对接的？是如何进行工作对接的？有无相关工作日志记录？
答：不清楚。
5、贵公司针对本案案涉楼盘的物业管理，具体安排了哪些人员负责维修养护、保安、清洁、绿化等工作？有无相关名册？是否对上述人员依据职责分别进行过相关培训？
答：还没有到这个工作阶段，没有必要先进行安排。
6、贵公司针对本案案涉楼盘的物业管理，是否制订了相关管理机构的职责范围？
答：这些东西，我们公司原先就有的，没有必要重新制订。
7、贵公司针对本案案涉楼盘的物业管理，是否制订了物业各区域内管理规定？是否制订了用户（住户）手册？
答：还没交房，还不到时候做这些工作。
8、贵公司针对本案案涉楼盘的物业管理，有哪些物业管理要求？具体内容是什么？
答：有很多要求的。具体内容在合同里都写了的。
9、贵公司针对本案案涉楼盘的物业管理，有无派出人员察看施工现场？
答：有的。
10、贵公司派出的察看现场人员，针对施工现场，根据物业管理需要，提出了哪些建议或方案？具体内容是什么？
答：不清楚。
11、贵公司针对本案案涉楼盘的物业管理，在施工现场有无察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、电梯设备等？有无相关工作记录？
答：没有。
12、在施工现场有无做日后养护维修记录，图纸更改要点记录？
答：没有。
通过上述细致的庭审发问，原告F物业服务公司无法证明其履行了合同约定的物业服务义务，实际上原告也并未履行合同义务。原告也不得不承认，其除将物业服务合同进行备案外未开展其它后续工作。据此，我方认为，无服务，无报酬，请求法庭驳回原告的诉请。
裁判要旨：
法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告F物业服务公司与被告X房地产公司签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《前期物业服务协议》的约定，原告F物业服务公司对物业共用场所设施负有维修、养护、管理和清洁卫生等物业服务义务，被告X房地产公司应按约向原告按酬金制支付物业服务费，该协议系双务合同，协议中关于双方各自债务没有明确约定先后履行顺序，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，现原告F物业服务公司要求被告X房地产公司支付2016年4月1日至今的物业服务费，则负有证明其在2016年4月1日以后全面履行了合同约定的物业服务义务的举证责任，现原告F物业服务公司提供的证据《前期物业服务协议》、《宜春市物业服务企业管理项目备案表》均不足以证明被告履行了合同约定的物业服务义务，故被告X房地产公司有权拒绝支付物业服务费，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
判决结果：驳回原告F物业服务公司的诉讼请求。｛【2019】赣0921民初76号｝
办案感言：
通过本案的办理，我们感触颇深。案情虽简单，但原告不作为的证据是我方是无法证明的，稍有不慎是可能要败诉的。本案是一起前期物业服务合同纠纷，属双务合同，一方提供物业服务，收取物业服务报酬；另一方接受物业管理服务，支付物业管理费。根据证据规则，谁主张谁举证，原告要求被告支付物业服务费，就有义务举证其按约定全面履行了合同义务。通过审理查明，原告签订《前期物业服务协议》后，并不按照合同约定正确、全面地履行合同义务，只是将签好的协议向房产管理部门申请办理了一次备案登记，获得了一份《宜春市物业服务企业管理项目备案表》，原告认为签约即付款，把自己当做了类似行政管理者，把双方签订的有偿服务合同看作了类似行政管理合同，却忘了这是一份平等主体间签订的合同，原告认为签个约、备个案即为自己履行了合同义务，基于这个错误认识便一纸诉状将告上法庭，主张其向被告收取物业服务费的权利，最终导致被法庭驳回诉讼请求的结果。我们认为，驳回诉讼请求这个结果是必然的。
此外，本案原告F物业服务公司对前期物业管理需要做哪些工作，按合同约定需要履行哪些义务，懵懵懂懂，很不专业。
纵观我国合同法，除了少量的如借用合同、赠与合同，这种只有一方当事人承担给付义务的合同即单务合同外，合同法中所规定的多数合同均为双务合同，它们是合同的主要形态，双务合同中的当事人双方均承担合同义务，并且双方的义务具有对应关系，一方的义务就是对方的权利，反之亦然。结合本案，原告应如约履行合同项下关于对自己合同义务的约定，相应的被告亦然。没有提供服务，何来权利主张报酬？合同的当事人忠实、全面的履行合同义务，才能获得合同约定权利，其权利才会得到法律的保护，其主张才会获得法院的认可。
最后，建议从事物业管理的朋友，在物业管理工作中，重视物业管理合同所约定的义务，必须对照合同条款，严格履行合同义务。另外，所有工作“留痕”并妥善保存，便于管理，也便于为证明履行了合同义务留存证据。
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