一、物权类

1）什么是业主专有部分？

在建筑区划内具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、排他使用，登记成为特定人所有权客体的房屋、车位等特定空间，应认定为物权法上的专有部分或其组成部分。小区业主对专有部分享有独立、排他使用的所有权，但在行使其专有权利时不得损害其他业主的合法权益，亦不得擅自改变房屋住宅性质及用途。

2）什么是业主共有部分？

在建筑区划内，分摊给全体业主的共有面积属于业主共同共有，其中包括除城镇公共或个人所有以外的道路、绿地等公共场所、共有设施，及建筑物内外基本结构部分，公共通行部分，消防、照明等附属设施。小区全体业主对共有部分共同所有，享有共同管理的权利，但不得以放弃相关权利而不履行相应义务，对共有部分使用的约定亦不得违反有关法律、法规的禁止性规定。

3）小区内地面车库、车位权属何人？

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人在合理需求范围内通过出售、附赠或者出租等方式约定。

业主与开发商就地面车库、车位权属发生争议的，可参考小区建设规划设计的标注、是否计入建筑面积容积率、共有土地如何分摊以及双方之间具体的约定来确定权属何方。占用业主共有部分修建的车库、车位，属于共有土地使用权的范畴归小区业主共同所有，业主亦不得单独占有、使用、获取收益或是处分；未占用小区业主共有部分，能够独立办理产权登记的车库或是成为独立产权组成的车位，权属该专有人。

4）小区地下车库、车位权属何人？

虽然地下车库、车位一般均作为小区的配套设施，同时往往亦属于小区共有部分的建筑空间，但有关此种地下资源空间的权属判定依然缺乏法律上的依据。不过应明确的是，小区的地下车库、车位具有独立的使用面积，是一种需要额外投资建设的建筑设施，在空间上能够相对独立的存在，通过有关审批手续的合法建造人至少是拥有相对独立使用权的。

首先，我国鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资人使用管理，收益归投资人所有，对于该地下人防工程内的车库、车位，投资人当然有权进行管理、使用；而对于普通地下车库、车位（包括经易地建设批准的地下人防工程车库、车位）来说，若其使用面积已计入业主共有部分共摊面积，或是建造成本经核算在购房成本、住宅开发成本之内的，小区业主则有权共同管理、享有收益并可以无偿使用。此外，若在房屋买卖合同中，开发商已向业主作出承诺提供免费使用，或是按照当地有关政府要求无偿提供使用的，开发商应当向业主交付地下车库、车位并提供无偿使用。

5）物业管理公司是否有权使用共有部分？

物业管理公司有权依据服务合同之约定，基于小区业主共同利益视情况进行合理利用。作为小区服务区域的实际管理人，物业公司合理使用业主共有部分，亦是一种权责一致的合同履行行为。

6）业主、物业管理公司是否有权利用共有部分进行经营活动？

利用小区共有部分进行广告宣传等经营活动应征得全体业主同意（包括以协议等形式的事先约定），经营所获收益原则上亦属小区业主全体共有，应当由全体业主决定如何支配使用。在物业管理公司代为管理的情况下，物业管理公司需要提前制定相关经营计划，并及时公布有关账目。

二、侵权类

7）楼上房子漏水如何处理？

不动产的相邻各方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神原则，正确处理相邻关系，利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

遇到此类情况，若房子还在保修期内，不管是受损业主还是楼上住户都应当尽快联系开发商进行维修，若开发商数次维修不力或是干脆不予理会，业主可以自行聘请他人维修，并有权向当地有关部门投诉或是向人民法院起诉，请求开发商承担相关维修费用；另外，受损业主应及时向物业反映，若发现是因楼上装修等原因造成漏水的，物业公司应告知行为人停止并改正此行为，若行为人拒不停止或改正的，可以报请有关部门依法处理，同时楼上业主应及时进行维修，避免损失的扩大，并就自身不当行为赔偿受损业主损失。倘若物业公司在楼上住户进行二次装修装饰时，未尽到禁止行为等注意事项的提醒，或是未尽到防水检测等法律规定及契约义务的，应就该事故承担一定的赔偿责任。

8）邻居喜欢乱丢垃圾，在通道堆放杂物，频频制造噪音怎么办？

处理相邻关系应当依照法律、法规及当地习惯。对于正常通行等相邻权依法受到保障，不动产权利人不得恣意弃置、排放光、电等污染物或是制造噪音。如遇此类问题，造成业主严重困扰的，应及时向物业管理公司进行反映，必要时报请有关部门依法处理。

9）是否物业管理公司要求入室，就必须配合开门？

公民住宅不受侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民住宅，其中司法工作人员滥用职权实施上述行为的，将被从重处罚。与非法搜查对称的是合法搜查，我国法律对于享有搜查权的人员，被搜查的对象及搜查程序等事项均作出了严格的要求。非经法律授权，或是具备紧急避险等违法阻却事由，即便是物业公司也不得擅自搜查住宅，违背业主意愿强行入室，或是虽经同意进入又拒不退出。

10）家里被盗，物业管理公司是否需要承担责任？

一方面，所约定的物业费中包含了安保费用，物业公司就应尽到一定的安全保障责任；同时对于已配备专门的安保人员，建立了相应安保制度及电子监控系统的物业公司，作为小区实际管理者，服务区域内的安全保障工作俨然是为其一项重要的日常工作。但应明确的是，这项工作一般并不包含对住宅室内人身、财产的安全保卫工作，亦非是对小区内特定的人、事、物予以保障管理。不过在案发后，接到通知的物业公司应积极协助保护现场，配合公安机关调查取证，如发现监控等各种记录显示物业公司未尽到相应的安保工作，则物业公司需要承担一定的过错责任。

11）小区里散步被狗咬了应向谁索赔？

饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但是证明因受害人故意或是重大过失造成损害结果的，可以免除或是减轻责任；因第三人过错致使动物造成他人损害的，受害人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿，动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。

三、合同类

12）业主能否以未签订物业服务合同而拒缴物业费？

建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的的物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以未签订物业服务合同，非当事人为由拒绝缴纳物业费的理由不能成立。但在正式向业主交付房屋占有使用前，有关费用应由开发商自行承担；物业服务合同期限届满，但物业公司事实上仍继续为小区提供服务，且业主亦接受物业公司服务的，应视为双方之间合同关系在事实上的存续，业主以此为由拒绝缴纳超越合同期限物业费的，应不予支持。

值得注意的是，物业服务合同的自动续约一般应满足两个条件：没有选聘新的物业公司以及有书面的续约通知，有此则视为双方之间成立了新的不定期合同，双方均有权随时解除关系，但应当给予对方必要的准备时间。在新旧接替期间，小区业主请求旧物业公司继续提供服务的并无不当，只待物业服务合同的权利义务终止后，旧物业公司应当退出服务区域，交付物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关材料和由其代管的专项维修资金，此项举证责任由该物业公司承担。

13）业主能否以物业服务质量差而拒缴物业费？

物业管理费是物业公司依据物业服务合同提供相应服务，业主依据该合同应当支付的费用，提供不同服务时，其收费标准有所不同，但须满足不违反国家、地方有关规定，与当地收入水平相适应的合理性，以及高价优质及微利等原则。

对于物业服务而言，基本要求包括对各项管理制度、管理人员的要求，以及服务时间和日常管理与服务的要求等，其服务范围一般包含以下几点：

1.房屋管理：包括巡查房屋共用部位（单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等）、设置楼栋单元标识等。

2.公共设施设备维修养护：包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。

3.协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理、各种应急预案等。

4.公共区域清洁卫生服务：

①楼内公共区域：包括地面和墙面，楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门、窗和玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢；

②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、小品、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒灭害等。

5.公共区域绿化日常养护：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治，树木修剪、施肥、病虫害防治，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。

总而言之，物业服务即是接受小区业主的委托，对业主共有部分实施综合治理的管理工作。

很多情况下，以物业服务质量差为由拒绝缴纳物业费实际上仅是部分业主对自身权益的维护，其目的往往只在保障于共有权益中单独分离出的部分利益。而物业服务是基于建筑物区分所有权这样一种复杂的产权关系，服务于小区整体利益的，这样的服务工作在很大程度上的具有着持续性及不可计量性，同时因为共有部分所具有的法律特性，业主在享有共有权益的同时是无法将自身义务于整体中分离出来的，只有从小区整体权益出发，以物业公司不履行法定义务，不合乎地方规定，或是没有尽到小区内维修养护、一般安全保障等合同义务，服务存在较大瑕疵、质量较差时，才可以请求酌情减免物业费，在物业公司达到根本性违约时，业主才有权拒绝支付相应的物业费。此外，对于逾期缴纳物业费将产生滞纳金的应有合同明确约定，但滞纳金过分高于物业公司服务不达标的违约金时可以请求降低，同时若业主举证证明物业公司所提供的服务存有瑕疵，或是物业服务合同中仅约定了业主迟延缴纳物业费的违约金而未约定物业公司服务不达标的违约金，请求承担滞纳金的一般不予以支持。

14）业主能否以未实际入住、未接受服务而拒缴物业费？

业主以未享受或者无需接受物业服务拒绝缴纳物业费，但物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务的，该理由不成立。但因物业公司擅自提供物业服务合同约定以外的服务，或是擅自提高物业服务收费标准的，业主有权拒绝支付该部分物业费。

15）业主能否以房屋质量不达标为由拒缴纳物业费？

对于建筑施工的遗留问题，业主应与建设单位协商解决，这是业主与建设单位之间的问题，而物业管理费是物业公司与业主之间的约定，房屋质量存在问题与是否应缴纳物业费二者之间没有关系。

16）物业公司是否有权停水停电？

供水、供电合同由业主与供电局、自来水公司签订，是独立于物业公司存在的法律关系。部分物业公司为方便收费管理，会约定水、电费与物业费的统一收取，但作为供水、供电合同关系外的第三人，在没有获得供电局、自来水公司的授权委托时，即便业主不缴纳物业费，物业公司也无权停水、停电，擅自停水、停电造成业主损失的，应承担相应的赔偿责任。

17）物业公司是否有权罚款？

罚款一般是行政机关基于法定事由，依法对行为人做出的行政处罚，而物业公司与业主是基于合同关系享有权利、负担义务的民事平等主体，其无权以任何理由对业主进行处罚。

18）业主是否有权审查物业公司账目？

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