夫妻一方未经对方同意私自出售共有的房产，法院如何处理？——离婚纠纷系列专题二

随着房价的高企，房子成为了老百姓茶余饭后聊天的谈资，成为了男士相亲的准入门槛，更是成为了许多年轻人心中沉重的负担。在法律人看来，我们关心的不是房价走势、房产政策，而是在乎房产证上写的是谁的名字，表面上看只是一个名字的存在与否，而实质上涉及到法律中的权利义务关系。在实际生活中，由于限购政策，亦或是其他原因，房产证上只写夫妻一方的名字，这种现象比比皆是。然而，这种行为将可能会导致一个后果，如果房屋登记方在另一方不知情的情况下，私自出售该房屋，那么此时的出售行为是否有效？第三人是否能取得房屋的所有权？

夫妻一方私自出售夫妻共同所有的房屋之所以会引起纠纷，可能是因为夫妻一方在与第三人商定房屋买卖事宜时，另一方不知情，然后另一方以未经过其同意出售房屋为由主张房屋买卖合同无效，亦或者是夫妻两方均知道出售房屋事宜，只是由于卖房后房价上涨而反悔，然后故意以夫妻一方未经过另一方同意出售房屋为由主张房屋买卖合同无效。无论哪种情况，这其实涉及到夫妻另一方和第三人的利益平衡问题，这两者的利益谁更应该得到法律保护，成为了法院裁判的关键，结合司法实践和相关判例，笔者认为这种情况下如果第三人是属于善意购买、支付合理对价并且已经办理房屋产权登记手续，则第三人符合善意取得，房屋买卖合同有效，第三人顺利取得该房屋的所有权。因为在房屋具有权利外观的基础之上，第三人只需在交易中尽到一般的谨慎注意义务即可，其无法知悉交易的对方婚姻状态如何，如果法律偏重保护夫妻中的另一方，则不利于生活中交易的进行，合同法以鼓励交易为原则和宗旨，交易是个不冒烟的工厂，因此，在这种情况下，法律更应当倾向于保护第三人的利益。

相关案例：第三人构成善意取得

案号：（2015）青民初字第1039号

案情简要：2004年12月8日，原、被告签订协议书一份，双方共同研究决定，被告徐某将剪刀厂家属楼（剪刀厂宿舍3楼西户，房子一套，建筑面积40多个平方）卖给原告韩某。此房为被告和其配偶夫妻共同财产，房屋的房产证登记的权利人为被告。合同签订后，原告按约支付了购房款25000元，被告出具了收条一份，被告将涉案房屋交付原告，但被告未协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证的变更登记手续，由此产生纠纷，形成诉讼。

法院裁判要点：原、被告双方签订的是房屋买卖合同，关于涉案房屋买卖合同的效力问题，法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议书，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，涉案房屋的房产证及土地使用权证登记的权利人均为被告徐某，不动产的登记具有公示效力，原告有理由相信被告对涉案房屋具备处分权。房屋的处分系夫妻对家庭共同财产的重要处分，正常情况下，处分前夫妻双方应当进行协商并取得一致意见，本案房屋交易前双方进行了沟通，在购房协议签订后，原告按约支付了房款，被告交付了房屋，原告搬入房屋居住已近十三年，日常经验法则和交易习惯使原告有理由相信被告的行为系其夫妻共同意思的表示。因此，原告购买该房属于善意取得。法院判决被告于本判决生效之日起三十日内协助原告到房管部门办理涉案房屋过户登记手续。

相关案例：第三人不构成善意取得

案号：（2016）豫0305民初2937号

案情简要：原告李某与被告吕某系夫妻关系，2013年2月6日，被告吕某与第三人王秀娟签订《房屋买卖合同》，第三人王秀娟将涉案房产出售给被告吕某，出售价格为36万元。相关房产部门于2013年2月18日向被告吕某发放房屋所有权证，共同情况为：单独所有。2016年7月1日，被告吕某与被告刘某签订《房产买卖合同》一份，约定被告吕某将位于涉案房产转让给被告刘某，转让价格为25万元。庭审中，被告吕某、刘某一致认可该房屋转让价格实为40万元。被告刘某称被告吕某在房屋交易前拖欠被告刘某借款15万元，扣除该15万元，被告刘某于2016年4月份通过蔡荣琴向被告吕某转账10万元，支付吕某现金10万元，于2016年7月1日支付被告吕某现金5万元。原告庭审中称被告吕某与被告刘某在房屋交易中不属于正常房屋买卖关系，存在恶意串通行为，由此产生诉讼。

法院裁判要点：涉案房屋系原告李某与被告吕某在婚姻存续期间购买，虽登记在被告吕某一人名下，但依照法律规定，仍应认定为夫妻共同财产。被告吕某在未经原告李某同意的情况下，擅自将涉案房产出售给被告刘某，实属不当。本案中，被告刘某称其以40万元价格购入该涉案房产，但被告刘某所称的对被告吕某的15万元债务并没有证据予以证明，且其提交的取款凭证以及向张国良出具的借条等证据并不能充分证明与本案存在关联，故本院无法认定被告刘某所称其以40万元价格购入涉案房产的意见。此外，依据原告李某提交的视频以及开房收据，不排除被告刘某与被告吕某存在非正常房屋买卖关系的可能。综上，被告刘某缺乏足够的证据证明其是以合理的价格受让该房产，且也不能排除被告刘某受让该涉案房产时存在恶意串通，故依照相关法律规定，被告刘某与被告吕某之间房屋买卖行为正当性存疑。法院判决被告吕某与被告刘某于2016年7月1日签订的《房产买卖合同》无效，故对被告刘某本判决书生效后三十日内搬出涉案房屋。