买受人谢某与出卖人宋某签订二手房买卖合同，在钱款付清、房屋过户之后，买受人谢某得知出卖人宋某的小孩曾从阳台坠楼身亡，故认为该房屋是“凶宅”，认为出卖人宋某未履行告知义务，存在欺诈行为，找出卖人宋某协商退房。而出卖人宋某认为亲人是意外坠楼，属于个人隐私，其从未认为该房屋是“凶宅”，房屋内部也未发生任何事故，其不负有相应告知义务，也不存在任何欺诈行为，双方协商不成。后买受人谢某以出卖人宋某存在欺诈为由将其起诉至法院，要求撤销该房屋买卖合同。【1】

近期，笔者接触到与上述案情类似案件，在工作中收集了许多近年来有关“凶宅”的判决，发现司法实务中法官对“凶宅”的认定标准不一，并实际影响了案件的最终结果。对于“凶宅”的定义无法一言概之，故本文根据实务中案例，探析二手房买卖纠纷中“凶宅”的界定及当事人的告知义务。

一、如何认定“凶宅”

“凶宅”是一种民间说法，一般情况下，人们对于发生过死亡事件的房屋有不同程度的抵触心理。因此有观点认为，若案涉房屋发生的死亡事件符合社会普通民众所接受的非正常死亡的概念，无论社会公众对于发生过非正常死亡房屋的避讳心理是否合理，都不能否认该事实确实属于影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。【2】

有的法官认为“凶宅”一说属于社会上某些迷信的想法，但仍在判决书中指明其概念：“所谓的‘凶宅’指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。”【3】 而生老病死则属于正常现象，此种情况就不能将案涉房屋认定为“凶宅”。

有的判决书中详细列举了“凶宅”的认定标准，“其标准大致有三：一是死亡形式，需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死则不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，其应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域则不应在此范畴内；三是当事人对情形的特殊约定，若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反善良风俗的情况下，尊重其约定。”【4】

二、“凶宅”是否在告知义务的范围内

实务中有的判决认为，房屋买卖合同的买卖双方应遵循诚实信用的基本原则,对交易房屋涉及公序良俗的相关信息应当予以披露。若在房屋内发生了非正常死亡事件，会影响该房屋在市场上的价值，属于与房屋有关的重要信息，基于诚实信用原则，卖房人负有告知义务。【5】

也有判决认为，目前法律规定中,要求卖房人在出售房屋时履行必要的房屋状况的主动如实告知义务,主要为与房屋本身质量、权属情况相关信息,例如面积、产权人、抵押查封情况、质量状态等等，对于案涉房屋内是否有人死亡，属于买房人购房的特殊的要求，依法应当由原告主动询问并与被告协商在合同中加以约定。【6】

“以事实为依据，以法律为准绳”是司法公正的重要体现。在司法实务中，要界定“凶宅”这种极具主观色彩又属于民间风俗的概念，更应当保持审慎、谦抑的态度。

“凶宅”并无明确的法律规定，在处理此类纠纷时，多以“告知义务”作为争议的焦点。一方面，对于“凶宅”的界定既不能仅以符合“社会普通民众的认知”这种模糊的表述作为判断标准，这有损司法的权威性和确定性。另一方面，也不能以公序良俗来评价“凶宅”这一概念，因为民法中的公序良俗，所指向的是社会公共利益及社会公德，而并未包括部分人的风俗禁忌。第三，不能一律以诚实信用原则来认定卖房人负有告知义务，这会导致司法过度地介入民事主体的意思自治领域。

笔者认为，对于“凶宅”的界定和当事人的告知义务，应当根据客观事实和合同约定这两个方面作为判断标准：

一、以客观事实确定卖房人的告知义务范围

在合同没有特殊约定的情况下，认定“凶宅”应当同时具备两方面的客观事实：一是死亡形式，需发生人为的非正常死亡事件，不包含自然死亡等；二是死亡地点，需发生在房屋内或者房屋的专有部分。其中“人为的非正常死亡事件”，是指类似于恶意的他杀案件或者蓄意自杀的行为，天灾或者意外属于不以人的意志为转移的客观事件，因此不包含在“人为”这一限定标准内。

若案涉房屋满足上述条件，可以认定为民间风俗意义上的“凶宅”，从可能影响房屋交易价格的角度考虑，这属于与房屋本身有关的重要信息，因此推定卖房人负有告知义务是符合法律规定的。【7】此时卖房人若存在故意隐瞒或者刻意欺骗的行为，可以认定为欺诈。【8】若案涉房屋不满足上述条件，可以认为案涉房屋不属于民间风俗意义上的“凶宅”，那么案涉房屋的市值可以推定为不会受到负面影响，那么卖房人也就没有法定告知义务。

二、买房人对个人特殊的风俗禁忌承担相应义务

对于部分人的风俗禁忌，买房人自身应承担相应义务，即明确告知自己的个人禁忌，如在合同中对房屋内是否发生死亡事件进行特殊约定。对于这种特殊事项，合同没有约定的，法院不能滥用诚实信用原则为当事人设定义务，否则就有侵犯当事人意思自治之嫌。

“凶宅”属于民间说法而无法在法律上作出明确的定义。司法裁判中也并不直接去对房屋是否是“凶宅”进行评价，而主要围绕“卖房人的告知义务”和“买房人的风俗禁忌”争议。

笔者认为，在“凶宅”案中把握告知义务范围上，对于卖房人，应作客观事实上的要求，其应当对一般意义上的“凶宅”负有告知义务；对于买房人，作合同约定上的要求，其应当对自己个人的风俗禁忌负有告知义务（在合同中约定）。如此对买卖双方均设定一定的义务，既可以平衡买卖双方当事人对风俗禁忌的不同理解，也能防止随意适用诚实信用原则增加卖房人的负担。部分人员特殊风俗禁忌，实际上稍显“封建迷信”，相关审判部门在裁判本类案件也可出台相应的指导案例予以平衡买卖双方利益并进一步指导市场交易主体对买卖双方义务进行细化约定。