案例背景

笔者近期接到一起咨询：出租人（房主）将房屋出租给承租人，承租人在该房屋内堆放干货，后屋内发生下水道堵塞，导致承租人货物被水浸泡损失，现承租人要求出租人承担赔偿货物损失的责任，出租人（房主）询问其是否应当承担责任。

以此咨询为切入点，笔者通过收集相关资料以及结合办案经验，梳理并引申出以下几个方面的问题：第三人侵权导致下水道堵塞、下水道堵塞导致财产损失时出租人（房主）和承租人责任承担及物业公司责任承担问题。下文，笔者结合相关案例进行分析。

第三人侵权导致下水道堵塞

笔者查询相关案例，发生下水道堵塞导致物品浸泡，出租人是否承担赔偿责任，法院一般会先查明是否属于第三人侵权：

1.如第三人侵权能确定直接侵权人，由直接侵权人承担责任没有异议。在查明侵权人时，有时还需借助鉴定来确定侵权主体及损失。该责任承担的主要法律依据来源于《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一千一百六十五条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”

2.如不能确定侵权人时，法院会考虑对可能侵权的业主适用公平原则来确定责任。须提及的是，在笔者查询到的王丫丁、张海兰等与湖南倚天房地产有限公司等财产损害赔偿纠纷一案中，【1】案件原告系房屋的承租人，返水的原因系下水道底部脱落、破损及管道的共用业主往下水道丢弃大量的不能溶解物品并通过长时间积累等多种因素导致，但因无法确定管道脱落时间点及物品的实际丢弃人，故俺家所涉及的小区15栋居家业主均存在往下水道丢弃生活垃圾造成堵塞的可能。彭思、李巍等人均未提供充足证据证明其不是造成下水道堵塞的行为人，故各人对案涉损失均应当承担相应的责任。该责任承担的主要法律依据来源于《民法典》第一千一百六十五条第二款“根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”的规定。

3、第三人行为导致出租人违约，出租人仍须保证房屋能够被承租方正常使用。实践中还存在一种特殊情况，是第三人侵权行为导致出租人违约，此时出租人仍然需要保证交付的房屋能够被承租方正常使用。笔者查询了博隆(上海)实业发展有限公司与赵志芳房屋租赁合同纠纷一案，赵志芳、博隆公司一致确认2018年12月因楼上火锅店下水道堵塞造成废水外溢渗漏，对于此种情况，对赵志芳的经营造成了一定影响。博隆公司作为出租人，理应保证交付的房屋能够正常使用，尽管渗漏水系火锅店直接导致，博隆公司作为出租方理应及时协调处理，现房屋多次发生渗漏水问题且一直未能解决，客观上影响赵志芳经营，赵志芳有权解除合同并要求博隆公司承担法律责任。博隆公司也可以根据合同约定向火锅店主张相关权益。【2】该案强调尽管由于第三人行为导致下水道堵塞漏水，但作为出租方未能履行协调处理义务，出租方应承担相应的法律责任。该责任承担的主要法律依据来源于第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”的规定。

出租人（房主）和承租人责任承担

查明案件无第三人侵权情形，一般法院将继续查明以下两方面事实：一、关于案涉房屋有无质量问题。二、关于出租人有无尽到合同义务问题。【3】对上述两方面，一般有以下情况出现：

1.房屋下水道无质量问题，出租人不承担赔偿责任。如果明确案涉房屋下水道堵塞冒水与房屋质量问题无涉，不存在交付有质量问题房屋的违约行为，那么承租人要求出租人（房主）承担瑕疵担保责任的请求不成立。对承租人而言，其租赁住宅房当作仓库用途，且不居住在内，其应当预见到可能存在的安全风险，其在使用、管理案涉房屋过程中负有审慎注意义务，在出租人积极配合处理问题并且已经尽到合理维修义务的情况下，承租人请求主张出租人赔偿货物损失，理据不足。该责任承担的主要法律依据来源于《民法典》第七百零八条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”

2.承租人使用房屋不当，承租人对造成的损失承担责任。对于承租人而言，承租人租用房屋后，有妥善保管、正当使用租赁房屋及室内设施的义务，租用过程中有使用不当行为，应对出租人承担赔偿责任。【4】承租人在租赁期使用房屋时，应按照租赁合同约定行使权利、履行义务，如果是由于承租人使用不当导致下水道堵塞污水倒灌导致租赁房屋装修装饰损失，那么应对出租人的损失予以赔偿。该责任承担的主要法律依据来源于《民法典》第七百一十四条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”

3.按照出租人、承租人双方过错程度承担责任。在签订房屋租赁合同后，出租人与承租人均应按照合同约定行使权利、履行义务，如果出租人事先对房屋的管道结构进行了更改，承租人也有使用不当行为。双方行为造成下水道堵塞导致货物浸泡或者给相邻住户造成财产损失，那么出租人与承租人均有过错，则按照各自过错程度承担相应的责任。【5】该责任承担的主要法律依据来源于《民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。以及《民法典》第一千一百七十二条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”

物业公司责任