问题背景

随着国家新农村建设优惠政策推行和大力支持农村经济发展，我国农村宅基地经济价值得到一定程度提高，也正是因此有关农村宅基地的纠纷也大量增加。宅基地因为其土地性质以及相关审批性质的特殊性，在现实生活中出现了借用他人名义申请宅基地、在他人宅基地上建造房屋、和他人出资合建房屋、出资翻新他人宅基地上房屋等一系列的现象，此时该房屋的权属问题至关重要。结合上述笔者提及的咨询，本文通过梳理相关案例及相关法律规定，主要就“在他人宅基地上建造房屋房屋权属”这一问题进行探究。

目前关于该问题存在的观点

目前关于在他人宅基地上建房房屋的权属问题主要存在两种观点：

第一种观点认为在他人宅基地上建房对房屋权属双方有约定的按约定处理无约定房屋所有权归宅基地使用人所有，宅基地使用人应当赔付建房人建造房屋的相关费用。该观点主要基于最高人民法院关于贯彻落实《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”根据该规定，在他人宅基地上所建房屋的归属，应当区分两种情况处理：一种是在他人宅基地上建房，已征得宅基地使用人同意，并且双方对房屋所有权的归属有约定的，应按约定处理；另一种情况是在他人宅基地上建房，双方对房屋所有权问题没有做出约定，经协商未达成一致的，房屋所有权应归宅基地使用人所有，同时宅基地使用人应当赔付建房人建造房屋的相关费用。该种处理方式主要是遵循民法自愿原则，当事人双方有约定按约定，没有约定由宅基地使用权人取得房屋所有权。

另一种观点认为在他人宅基地上建造房屋，该房屋的所有权应当直接归宅基地使用权人所有。【1】该种观点主要依据民法中的添附原理，认为非宅基地使用权人与宅基地使用人合伙在宅基地上建造房屋，实际增加了宅基地房屋的经济价值，形成一种添附 。因此，应当由宅基地使用权人取得房屋的所有权，房屋建造人可以依据《中华人民共和国民法典》第八百九十六条不当得利的规定要求宅基地使用权人给与相应的补偿。

案例分析

为探究上述观点，笔者查阅了目前在网络流传较为广泛的几个案例，其中包括：

1.周某清诉王某喜、王某银所有权确认案(2016)新2323民初1202号民事判决

王某喜、王某银系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼图壁县园户村镇园户村二组申请了一块宅基地。同年4月24日，呼图壁县园户村镇人民政府给周某清颁发了新村规字第0120129号村镇建设规划许可证，建设地点为园户村二队大佛寺东侧。因该宅基地闲置，王某喜、王某银与周某清父母周某和王某花商量后，分别于1996年和1998年在该宅基地上出资修建了砖木结构房屋 2011年1月23日，周某、王某花与新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁县分公司签订了房屋拆迁安置补偿合同。王某喜、王某银作为原告起诉要求确认拆迁安置补偿合同无效。(2011)呼民初字第961号民事判决驳回王某喜、王某银的诉讼请求、(2012)昌中民一终字第156号民事判决予以维持。另查，王某喜、王某银均不是园户村的村民。庭审中，周某清认可其宅基地上砖木结构房屋为王某喜、王某银出资修建，同意通过评估作价向王某喜、王某银补偿，但是王某喜、王某银不同意对房屋评估作价补偿其出资。

该案件的争议焦点是“在他人名下的宅基地建房，房屋的所有权归土地使用权人所有还是归房屋建造人所有”。法院认为，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所享有，土地上建造建筑物需经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。在他人享有使用权的宅基地上建造房屋，就发生了动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合，根据民法原理，附合物归属应依照“附合后的新财产归不动产权利人，原动产权利人可取得与其动产相当的补偿”之原则，由土地使用权人取得房屋所有权。

2.陈宏军与吴岳龙、吴舟所有权确认纠纷案件（2015）舟定岑民初字第16号判决

原告陈宏军母亲吴建设与被告吴岳龙系姐弟关系，被告吴岳龙与被告吴舟系父子关系。2003年，因原告已到结婚年龄但未能获批宅基地，吴建设与被告吴岳龙商议，以吴岳龙名义审批宅基地，用于原告建造婚房。后吴建设以被告吴岳龙名义到相关部门办理审批手续（私人建房规划许可审批表、农村私人建房用地呈报表中“现有在册人口”一栏记载为吴岳龙、吴舟），获批邻村东方村周家一处宅基地，并于2004年在该处宅基地上建造房屋（现门牌号码为“舟山市定海区双桥街道桥头施社区东方周家60号”），该房屋建成后一直由原告居住使用。2014年11月4日，俩被告与原告及原告妻子毛赛红签订“农村宅基地调解协议”，后因原告未能满足被告提出的补偿要求，协议双方未到相关部门办理土地使用权变更登记。原告要求法院确认上述房屋归原告所有并判令被告协助原告办理房屋及土地更名手续。

该案件的争议焦点同样为“在他人名下的宅基地上建房，房屋归土地使用权人所有还是归房屋建设者所有”。法院认为，农村宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，宅基地使用权不同于一般的物权，只能由宅基地使用权人行使，在行使收益或处分权利的时候，是受到严格限制的，转让宅基地的使用权必须符合特定的条件，不符合特定条件转让宅基地使用权的行为，应当认定为无效。法院认为房屋所有权不能脱离宅基地单独设立，建房人要求确认房屋归其所有，不予支持。宅基地使用权人自愿将其审批获得的宅基地交由建房人建房，在地上建筑物尚存的情况下，要求返还宅基地使用权也不符合客观实际。

上述两个案例，均驳回了建房人要求确认房屋的所有权的请求。

 法律分

在“他人宅基地上建造房屋房屋归属”问题上，目前我国法律并未对此做出明确的规定，相关的裁判案例也相对较少，但是实务中他人宅基地上建造房屋的纠纷屡见不鲜。但是从上述观点及案例可以看出：目前我国司法实践中对宅基地上房屋所有权人的认定，基本上认为应遵循“房地一体”原则，土地使用权及房屋所有权为完整的权利，不可分离，因此房屋权属应以审批手续、宅基地证书上登记的人员为准。【2】在他人宅基地上建房的，房屋应归宅基地使用权人所有，由宅基地使用权人支付房屋建造人对价或给予补偿。而这种做法的依据主要采用的是民法中的“添附原则”以及不当得利的返还原则。

但上述观点是否符合现实状况及合理，仍然值得商榷。有部分学者认为，虽然此次《民法典》物权编相较于原《物权法》新增了添附的规定，【3】似乎为建筑物添附于土地的观点提供了实证法上的依据，但是在我国物权法立法中，房屋被当作独立于土地的不动产来对待，【4】因此土地权利人无法依据添附原则取得房屋的所有权，在我国不动产体系之下，添附原则不适用于处理房屋和土地之间的关系。【5】

上述两种观点，第一种观点主张尊重双方当事人之间合意，这种做法确实契合了民法的精神，遵循当事人自愿原则，但是却有可能违背法律行政法规的强制性效力规定，根据我国现行法律规定，只有农村居民可以申请宅基地，取得宅基地的使用权，城镇居民是无法取得宅基地使用权的，但是如果按照当事人之间的合意，农村居民将宅基地使用权转让给城镇居民，将违背法律规定，该转让行为应当归于无效，也可能违反农村居民“一户一宅”原则的规定。【6】

而第二种观点相比较第一种观点，看起来更加符合我国现行法律的规定，可以在一定程度上保证农村居民享有宅基地的使用权，保持宅基地使用权的稳定，宅基地使用权人按照不当得利原则补偿房屋建造人，也是民法公平原则的体现，符合民法的精神。但带来问题在于，尤其是双方对房屋权属有过约定、或者通过交易买断了宅基地使用权、借名建房等情形下，双方反而陷入更多的纠纷之中，且不利于市场交易及社会秩序的稳定。