【京师南昌分所】以案说法丨售房人在限购政策出台前负有办理过户义务的，限购政策出台后不影响其义务的履行

裁判要旨：购房人已按约支付购房款并实际占有使用房屋，售房人怠于履行办理过户义务，限购政策出台后，售房人以房屋限购为由拒绝办理过户义务的，人民法院不予支持。

案号：（2020）赣民再169号

  案件事实：张某、杜某系夫妻。武某与张某原系单位同事。1996年张某分得了一套公租房。2003年6月9日武某与张某口头达成了房屋买卖事宜。同日武某将购房款全额转至张某个人账户。随后，张某将房屋交付给武某。2005年张某取得了上述房屋的产权证书。2017年10月张某向武某出具了一份便条，便条内容为：涉案房屋卖给武某，房款已付清。2017年底张某夫妇办理了案涉房屋的不动产权证。此后，武某要求张某夫妇办理房屋产权变更过户手续未果，为此武某诉至法院。

武某诉请：

1、确认买卖合同有效；

2、确认房屋归武某所有；

3、请求张某夫妇办理过户手续；

一、一审裁判

一审法院认为：涉案房屋买卖一事事实清楚，证据充分，武某已支付全部购房款，张某夫妇应当办理过户手续。

二、二审裁判

二审法院认为：本案合同合法有效，关于涉案房屋的产权变更登记问题，经二审法院向南昌市住房保障和房产管理局查询，按南昌市的现行限购政策，武某在南昌市限购区域内有房且属于限购对象，涉案房屋属于限购区域，如果2018年办理涉案房屋的转让手续，应属于南昌市现行限购政策管理范围。2018年在现行限购政策下，涉案房屋暂无法办理不动产变更登记手续，因此，对武某要求张某夫妇协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。

三、再审裁判

再审法院认为：关于武某属于南昌限购区域内的被限购对象的问题。首先，南昌市住房限购政策最早于2011年开始实施，本案武某与张某于2003年6月9日就案涉房屋的买卖事宜达成口头协议，此时南昌市政府尚未出台相关的房产限购政策。张某夫妇协助办理房屋过户登记手续的义务系基于双方之间合法有效的房屋买卖合同，即使武某属于案涉房屋交付多年之后当地政府出台的限购政策范围内的被限购对象，并不必然导致双方当事人之间的房屋买卖合同失效，不宜据此免除张某夫妇的协助义务。其次，根据南昌市住房保障和房产管理局《关于对南昌市人民检察院<调查函>（洪检民<行>监［2019］36010000077号）的回复》，存在虽然属于限购情形，但可以办理不动产变更登记手续的特殊情况，例如在买方限购的情形下，法院下发《协助执行通知书》，仍然可以办理房屋交易手续。因此，二审法院以在现行限购政策下，涉案房屋暂时无法办理不动产变更登记手续为由，对武某要求张某夫妇协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持，法律依据不充分，应予纠正。

再审结果：

张某夫妇自判决生效之日起十日内履行协助武某办理不动产变更登记手续。

律师评议：

三级法院对于买卖合同的有效性均予以认可，但二审法院以买卖合同履行期间，地方政府出台限购政策导致合同不能履行为由，驳回了武某要求办理过户的诉讼请求。该裁判虽符合当下故意违反限购政策购房，不得要求过户的裁判理念，但未考虑购房人武某并无违反政策法规的故意，且已实际占有使用房屋十几年并对此具有生存利益的事实。若购房人无权要求过户，将危及买卖合同的存续，或致使涉案房屋的权利人处于名不副实的状态。若从必须在购房人与售房人之间决断谁应为最终的房屋所有权人的角度进行裁判，基于售房人故意违约导致本案纠纷的原因，故房屋应归属于善意的购房人武某。正是基于以上原因，再审法院才意图通过执行程序最终解决双方的争议并实现司法公正。

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作者简介

罗展新律师

江西南昌人， 江西财经大学硕士研究生。擅长各类民商事案件代理、环境资源类刑案辩护，担任大型国有企业法律顾问，年办理百余件案件。 主要业务领域：常年法律顾问、刑事辩护、建设工程纠纷、民商事合同纠纷、公司诉讼、婚姻家庭。