【京师南昌分所】分享 | 一房二卖，都有购买协议，房子属于谁？

2014年8月，王女士在某售楼部购买了一个储藏间（无产权证），简单放置些杂物进去后便一直锁着外出务工。5年后，王女士想着同一小区的商品房已经交房了，储藏间正好可以再放些杂物。于是2019年11月11日前往该储藏间。没想到的是，储藏间大门上的锁已更换，自己手里的钥匙也打不开房门。她还发现，储藏间已经装修成厨房，桌上还放着几盘菜，只是没人在。

是谁占了她的房子？王女士叫来家人赶紧报警。经派出所出警才了解到，原来这间储藏间是刘先生2018年10月购买，购买后简单装修成厨房一直使用至今。一个储藏间出现了两位所有人，谁才是这个储藏间的真正权利人？双方协商未果，只能诉至法院。

这是笔者代理的一起真实案件。王女士有购买协议，支付了全部价款。刘先生同样有购买协议，支付了全部价款。到底应该以哪一份协议来认定储藏间的权属，看起来很难，但是细分析之下，便能发现两份协议的不同。王女士购买协议的相对方是售楼部所在的置业公司，房款交给了置业公司，置业公司出具了盖章收据。而刘先生购买协议的相对方是小区所在的物业公司。物业公司又是接受了曾是置业公司楼盘销售代理商的个人赵先生的委托，房款交给了赵先生。

本案争议焦点：赵先生是否有权出售案涉储藏间？

赵先生曾是置业公司的楼盘销售代理商，他有没有取得案涉储藏间的所有权，置业公司是否追认其出售行为。庭审中刘先生提交了一份赵先生持有的置业公司盖章的收据来证实赵先生就是储藏间所有人。但是该收据仅写了储藏间序号，并未写明买主、单价多少、付款情况，根本没有写明赵先生购买了该储藏间，且置业公司庭审辩称赵先生无权将其开发的储藏间对外出售，事后也坚决不追认其行为。相反，置业公司自始至终都认可是和王女士签订了购买协议，案涉储藏间在2014年8月23日购买当天就交给了王女士，已经完成了所有买卖交付行为。因此，法院没有采信刘先生提交的收据，结合置业公司的答辩意见综合认定赵先生无权出售案涉储藏间，其出具给物业公司的委托书无效，物业公司依据无效的委托书和刘先生签订的购买协议无效，物业公司行为也不构成表见代理。当事人依据无效合同取得的财产，应予以返还。同时，综合刘先生的购买对象、过程及相对人判断也不构成善意取得。本案历经一审、二审，均支持了王女士要求刘先生返还储藏间的请求。

本案是一个储藏间卖给了两个人，可以通俗理解为“一房二卖”。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）第十五条对一房二卖甚至数卖案件审理指明了方向。在“一物二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的；均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。但是，如果两个涉共同标的物的合同，其中一个未发生法律效力或被认定无效，该合同买受人不具有对标的物的请求权，当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。因此，本案中，刘先生的购买协议被认定无效，其不具有对案涉储藏间的请求权，不能对抗王女士依据合法有效的购买协议对储藏间的请求权。刘先生必须返还案涉储藏间。

（以上人名均为化名）

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。”

2、《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”

第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”

3、《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

4、最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

参考案例：最高人民法院（2015）民一终字第328号

涂婷律师

北京市京师（南昌）律师事务所律师，2015年执业以来承办过合同、婚姻家事、侵权类民商事案件二百余件，积累了丰富的诉讼实务经验。担任过建筑公司法律顾问，负责公司规章制度制定与完善、合同审核修改、出具法律意见书等法律事务。热心公益，每年办理多个法律援助案件，为农民工、妇女、未成年人提供法律服务。获得江西省2020年度“公益表现突出律师”表彰。待人热忱，认真负责，客观公正，以饱满的敬业精神及专业的法律服务致力于公平正义。