【京师南昌】聚焦丨开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议
编辑：京师南昌文品部 更新时间：2020-12-23 09:54:30 | 阅读次数：708
——基于省高院再审案件、中院二审案件为样本的实证分析内容摘要：开发商逾期交付商品房、逾期办证纠纷是近年来法院审理的商品房买卖合同纠纷案件中的主要类型，涉及商品房交付条件的认定，逾期交房、逾期办证违约金的调整，开发商免责抗辩的认定、诉讼时效抗辩等法律适用问题。课题组以江西各中院二审审理的1500余份判决书为实证研究材料，在考察了现有裁判路径后，对上述问题进行了详细分析论证，提出了规范此类案件审理的思路和建议，在此基础上形成了调研转化成果开发商逾期交房办证纠纷审判指引于今年6月发布。该调研课题被评为2019年度全省法院优秀调研课题。（一）研究对象和方法说明
1.研究对象
本课题研究的对象“开发商逾期交房违约责任纠纷”是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或现售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。该纠纷名称并非一个典型的以民事案由分类的案件类型，而是以引发案件的事由所做的归类。2.研究方法
本课题主要采用实证的方法进行研究。（1）先确定研究的案件范围为近三年省高院再审审查、审理和全省各中院审理的开发商逾期交房违约责任纠纷二审案件。我们采取的统计方法是在房屋买卖合同纠纷司法统计数据基础上，通过“中国裁判文书网”设定检索条件，作进一步筛选统计。具体检索方法是：首先按案由检索，其次按地域筛选，再按法院层级筛选，接着按裁判年份筛选，然后按审判程序筛选，最后按关键词“商品房逾期交房”、“违约金”进一步筛选。最终共获得1577份有效裁判文书样本。（2）对纳入统计分析的全部判决书判决结果的部分关键内容进行检索，分析相关数据。违约金承担问题是开发商逾期交房违约责任纠纷裁判的核心，违约金也成为此类纠纷裁判文书出现频率最高的词汇。围绕违约金，我们着重对支持购房者违约金诉讼请求、按照合同约定的违约金进行判决、对违约金的约定进行了调整等内容进行了检索分析。（3）按照课题研究涉及的法律问题对样本文书的判决理由、思路进行摘要并分类归纳，考察裁判路径，并在实证分析的基础上，对相关法律理论问题进行论证分析，进而提出既符合司法实践又有充分法理依据的类案裁判指引。开发商逾期交房违约责任纠纷当事人争议的焦点以及法院裁判容易出现分歧的主要集中于房屋交付条件、开发商交付义务、违约金调整、免责情形、诉讼时效等法律问题的认定。根据司法统计报表显示，2017年至2019年，全省法院共审结房屋买卖合同纠纷（按三级案由小计）一审案件22643件[1]、二审案件5802件、当事人申请再审案件428件。根据我们采样的裁判文书统计，其中涉开发商逾期交房违约责任纠纷一审案件4937件，占房屋买卖合同纠纷一审案件数的21.8%；二审案件1715件，占房屋买卖合同纠纷二审案件数的29.6%；当事人申请再审案件105件，占房屋买卖合同纠纷申请再审案件数的24.5%。1.各年度审结案件数
近三年来，因开发商逾期交房或者办证引发的诉讼占比虽不高，但案件数量及占比份额呈逐年递增趋势。2017年至2019年全省法院审结的房屋买卖合同纠纷一、二审案件数、涉开发商逾期纠纷一、二审案件数统计2.本课题研究的案件数
2017年至2019年全省各中院审结开发商逾期交房违约责任纠纷二审案件共计1577件。其中，2017年审结493件，改判97件。2018年审结508件，改判111件。2019年审结576件，改判61件。各中院审结的二审案件数逐年递增，但改判率并未呈现递增趋势，2019年二审维持率是近三年最高，改判率最低。2017年至2019年省高院审结开发商逾期交房违约责任纠纷再审审查、审理案件共计138件。其中，2017年当事人向省高院申请再审24件，再审审理1件。2018年当事人向省高院申请再审57件，再审审理20件。2019年当事人向省高院申请再审33件，再审审理3件。3.诉讼标的分析
购房人诉请的违约金数额基本是按照合同约定的违约金计算标准乘以逾期天数计算所得，诉请金额的大小与当地房价水平相关联，并且在一定程度上能够反映出开发商逾期交房的违约程度，同时也会成为法院酌定调整违约金的重要考量因素，因此有必要对购房人的起诉标的额进行统计分析。根据购房人诉请的违约金金额，对照相应区间予以统计显示，1万元至10万元起诉金额的案件有1238件，占比最高，达78.5%；50万元以上起诉金额的案件12件，数量最少，占比不到1%。4.系列案数量比例
按同一开发商开发的同一楼盘被诉2起案件以上计系列案统计，2017年至2019年，全省法院审结的涉开发商逾期交房违约责任纠纷二审系列案共计98批，合计1423件，占开发商逾期交房违约责任纠纷案件总量的90.2%。其中人数最多的一批系列案是102个购房人同时起诉江西立信置业投资集团有限公司逾期交房违约责任纠纷案件。（二）裁判结果检索分析
1.判决支持购房人违约金诉讼请求案件数
2017年至2019年审结的开发商逾期交房违约责任纠纷二审判决数合计1577件，其中判决支持购房人违约金诉讼请求的1329件，占比84.3%；判决驳回购房人诉讼请求的225件，占比14.2%；判决解除案涉商品房买卖合同的23件，占比1.5%。2.判决按合同约定计算违约金案件数
2017年至2019年，判决支持购房者违约金赔偿请求的1329件案中，按合同约定的违约金计算方式判决的案件为925件，占比69.6%。这意味着有近七成的开发商逾期交房违约责任纠纷法院判决是按合同约定计算相应违约金。而合同约定的违约金计算方式中，按日万分之1计算的最常见，按此约定判决的案件数亦最多，占比达51.1%；其次是日万分之三，有174件，占比18.8%；再次是日万分之零点五，有155件，占比16.8%，再后是日万分之二，有87件，占比9.4%；还有约定的其他比例被判决支持的为36件，占比3.9%。 3.判决对合同约定违约金进行调整案件数2017年至2019年，根据当事人的申请由法院酌定调整判决的案件为404件，占比30.4%。在这些由法院调整违约金判决的案件中，除一批20件系列案的商品房合同未约定违约金，由法院酌定按同期贷款利率判决外，其他绝大多数案件的调整是由开发商以违约金的约定过高为由提出减少请求，少部分是由购房人以违约金的约定过低为由提出增加请求。具体的调整标准有：参照合同已约定的比例予以适当提高或者降低；按照银行同期贷款利率或者同期贷款利率的130%；按同地段同类房屋租金的1.3倍计算，以上为法院酌定调整违约金计算标准的常规操作。此外，还有按年利率6%、按每月酌定的固定金额、双方达成过的补充协议具体约定等计算违约金，这些调整标准在个案中适用的较多。二、关于商品房交付条件认定和交付义务履行问题
1.对商品房交付条件的认定
商品房交付条件或标准一直都是购房人与开发商争议的焦点。审判实践中发现，多数情况下开发商在合同中约定以“该商品房经验收合格”为交付条件。由于商品房买卖合同和法律法规并未对“该商品房经验收合格”的具体含义和标准予以详细释明，导致案件进入法院后，双方对其理解发生争议。全省各地法院判决认定标准也不统一，主要有以下三种审理思路：（1）以开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》认定“商品房经验收合格”。吉安中院（2017）赣08民终681号案件、宜春中院（2017）赣09民终310号案件、鹰潭中院（2017）赣06民终391号案件的判决都采用了该认定标准，其主要理由是：工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为。建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，就可交付使用。规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。（2）以开发商取得建筑工程《竣工验收备案表》认定“商品房经验收合格”。南昌中院（2016）赣01民终1919号案件、九江中院（2017）赣04民终1173号案件、萍乡中院（2019）赣03民终565号案件、新余中院（2019）赣05民终454号案件的判决都采用了该认定标准。其主要理由是：竣工验收合格只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。（3）五方验收加规划、消防、环保许可文件。“商品房经验收合格”不能等同于取得建筑工程《竣工验收备案表》，只要通过五方主体验收合格，并取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件即可认定“验收合格”。抚州中院（2019）赣10民终794号民事判决即采用了该认定标准。（1）开发商交付不合格房屋，购房人接受后要求开发商承担逾期交房责任。开发商在房屋未经竣工验收合格的情形下，于合同约定期限内通知购房人办理交付手续，购房人接受交房（即领取钥匙），但事后又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。关于上述情形下开发商的逾期交房责任问题，实践中认定不一,争议颇多，主要有以下审理思路：①购房人领取钥匙不视为开发商房屋交付的义务已经完成，购房人主张的逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止。在（2019）赣04民终172号案件中，法院认为，竣工验收合格是法定交付最低标准。购房人已领取钥匙，仅表明开发商履行了交钥匙这一项义务，不能视为开发商房屋交付义务的完成，不免除开发商的违约责任。在（2019）赣08民终147号案件中，法院则认为，要求交付标的物与主张违约责任是购房人基于合同而享有的两项不同权利，在购房人未明确表示放弃相应权利的情况下，不因购房人接受房产而导致其他权利灭失。②购房人领取钥匙应当视为开发商房屋交付的义务已经完成。在（2019）赣08民终1856号案件中，法院认为，移交钥匙成为社会公众普遍认可和接受的移交方式。购房人在明知案涉房屋不符合合同约定的交付条件的情况下，仍然领取钥匙，应视为其同意接受房屋，由此产生的相应民事责任应由购房人承担。在（2019）赣05民终524号案件中，法院则认为，开发商在房屋未验收合格之时就交付，属于合同法上的瑕疵交付行为，购房人有权拒收房屋，但购房人领取了房屋钥匙，应视为双方变更了《商品房买卖合同》中对交付条件的约定。（2）开发商在合同约定的时间内提出交房，购房人以商品房质量不合格拒绝收房。实践中一般认为，在“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两类情形下购房者可拒绝收房，但对于后一种情形中房屋质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”，大部分法院对质量问题严重影响居住使用的认定标准较为严格，主要以安全为标准，只要房屋能安全居住使用，其它质量问题通常不会认定为严重影响居住使用。例如（2017）赣09民终544号案件中，原告以房屋存在地板起翘、墙面渗水、空鼓等问题拒绝收房，法院认为上述问题在房屋建筑工程中属一般质量问题，并不符合法律规定“严重影响居住使用”的条件，应由开发商依合同约定承担保修、维修义务，原告以此为由拒收房屋，不符合法律规定和合同约定。相反，在（2016）赣01民终2446号案件中，法院则认为煤气管道穿过卧室存在安全隐患，严重影响正常居住使用，故而认定原告以此拒绝收房并无不当。1．合格商品房的交付条件
（1）关于合格商品房的认定。我们认为应以“完成竣工验收备案”作为认定开发商向购房人交付的合格商品房的基本条件。其一，尽管没有法律法规明确规定了商品房交付的必须满足的标准或条件，但却有多部法律、法规分别对房屋等建设工程的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。例如《消防法》第十三条、《环境保护法》第二十六条、《环境噪声污染防治法》第十四条、《城乡规划法》第六十四条对不符合消防、环保、规划要求的房屋，禁止投入使用，甚至应当停建、拆除。其二，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内向相关行政主管机关提交如下材料办理建设工程竣工验收备案：备案表，工程竣工验收报告，规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。房屋作为重大价值之不动产，如果让存在安全隐患的房屋投入市场流通，不仅可能造成当事人的重大财产损失，而且还威胁着公共安全[2]。《竣工验收备案表》并非简单意义上一页纸，其体现了一个建设工程各方面的综合验收结论，涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求，因而，其具有表明该建设工程符合国家相关强制验收标准，可以投入使用的法律内涵。其三，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。且2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条对商品房的交付条件作出了严格限制性的规定，“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。从住房和城乡建设部的上述通知以及其制定的合同范本亦可以看出对购房人权益加大保护力度的趋势。另，办理房屋产权登记时，房地产行政主管部门也大都要求提交竣工验收备案表，不能提供的，将无法办理产权登记，这也再次体现了竣工验收备案表的重要性。开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给购房人的情况下，购房人领取钥匙不应视为开发商房屋交付的义务已经完成。首先，从诚实信用的民法原则分析，开发商明知到自己的房屋未完成建设工程竣工验收备案，不符合商品房交付条件，却通知购房人办理交付手续，理应承担因违背诚信而产生的民事责任。其次，开发商作为房屋的出卖人，向购房人交付合格的商品房是其法定义务。房屋未完成建设工程竣工验收备案，工程质量是否合格尚无结论，此时开发商不能将其投入使用，也不能出售给他人使用。购房人即使接收了房屋，也不构成商品房的有效交付。再次，购房人作为弱势一方，非建筑专业人员，如果过分加重其验收责任，无疑纵容开发商，不利于维护弱势方的合法利益，有违法律的精神要旨，也可能导致房屋质量问题产生的纠纷源源不断。对于购房人是否明知房屋不符合交付条件，往往很难查实，故不能简单根据购房人接收房屋的行为便推定购房人明知房屋不符合交付条件而予以接受。且对于举证责任的分担，因取得建设工程竣工验收备案登记系开发商的责任，作为非专业人士的购房人对此并无优势，此时对购房人是否明知或应当知道的举证责任，应由开发商承担。我们认为，只要开发商交付的房屋存在质量问题，影响使用，购房人即可拒绝接受。购房人拒收不符合合同约定的商品房，系针对开发商的履行瑕疵行为，而非履行根本违约。购房人拒收房屋也不是主张解除合同，因而不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。购房人拒收不合格房屋通常不产生终止合同关系的效力，其后果是开发商的交付不成立，开发商履行合同的迟延。法律赋予了购房人在接收房屋时有权对房屋质量进行检验，并有权选择对开发商因瑕疵履行应承担的责任方式。合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”购房人验房发现房屋存在质量瑕疵时，购房人拒绝收房并要求开发商修复的行为，是行使合同法赋予的救济权利。如果强制性要求购房人接收房屋，则容易导致购房人无法固定质量瑕疵现状、责任原因判断不明，反而不利于纠纷的解决，增加开发商与购房人之间的对立。在开发商不积极履行维修义务的情况下，在质量问题上允许购房人拒绝收房并追究开发商逾期交房违约责任，有利于保护购房人利益，敦促开发商尽快解决房屋质量问题。三、关于合同约定逾期交房、办证违约金的调整问题
关于如何认定合同约定的违约金过低或过高，经对样本裁判文书的梳理和归纳，主要有以下几种做法：（1）由主张违约金过高或过低的一方承担举证责任。如购房人主张违约金过低，则由购房人来提供证据证明损失情况，即购房人负有举证义务，若无法完成举证责任，则依法应承担不利后果。（2019）赣04民终2936号案中，法院持这种观点。如开发商主张违约金过高，则通常由开发商承担举证义务。（2019）赣04民终140号，法院持上述观点。（2）依据双向义务对等原则来处理。有案件合同约定开发商逾期交房的，按日向购房人支付已付房款万分之0.01的违约金，但合同约定的购房人逾期付款的违约金也是按日万分之0.01计算，比率相同，故判决认为不构成合同约定的开发商逾期交房违约金过低的情形。还比如有合同约定逾期付款违约金以购房款总金额按日万分之六计算，而逾期交房的违约标准为日万分之0.1，明显不对等，故判决认为违约金条款属于格式条款无效，可视为未约定违约金，应依照商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条规定处理。（3）法院比照一定的标准做出认定。一是比照租金损失，如有判决认为开发商逾期交房导致购房者期待居住时间减少，实质是居住期间房屋租金的损失，合同约定的违约金应参照租金损失认定其过高或过低。二是比照利息损失，如（2018）赣08民终362号案中认为购房人的损失主要是购房款的利息损失，根据利息损失的实际情况，合同约定的日万分之0.1，明显过低。（4）法院综合考量各种因素，酌情认定违约金过高或过低。法院考量的因素主要包括：一是综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素考量。如（2019）赣01民终447号案认为开发商违约行为轻微，案涉商铺所处地段的商圈尚未正式运营，综合当事人的过错程度及预期利益等因素，合同约定的日万分之五的违约金过高。二是根据公平原则和诚实信用原则作出衡量。如（2017）赣10民终216号案中，二审认为因双方均不能提供证据证明违约造成实的际损失，根据公平原则和诚实信用原则，合同约定的按日万分之四计算违约金的标准过高。三是以违约金的属性为考量因素。违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质，侧重点不同则处理结果不同，如（2017）赣08民终681号案认为违约金是以补偿性为基础，惩罚性为补充，合同约定的日万分之五过高；而（2018）赣04民终578号案则认为违约金约定更具有惩罚性质，为防止开发商怠于履行合同义务，合同约定的日万分之三违约金并不属于过高。四是综合案件处理社会效果考量。如（2019）赣08民终509号系列案，一审认为因法院已受理类案三十余件，且案涉小区业主达数百户，结合当下商品房销售形式及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，开发商提出的合同约定日万分之一的逾期交房违约金过高的主张，依法有据。对于社会效果的考虑，在系列案中表现的比较突出。另外，还有一种情形，即合同约定了违约金累计限额。开发商往往会据此要求仅在约定的最高限额内支付违约金，而购房人对于该条款不予认可，在计算出来的违约金数额远超过合同约定的总限额情况下，法院一般以该条款为格式条款为由对于开发商的主张不予认可。如（2018）赣07民终906号案即是此种观点。当事人请求人民法院依照合同法第一百一十四条规定调整违约金的，一旦人民法院经审理认定符合调整条件即约定的违约金低于或者过分高于损失的，接下来就涉及到如何调整的问题。司法实践中主要有以下几种做法：（1）按租金标准调整。如（2018）赣08民终1749号判决认为逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同一小区房屋租金标准确定较为客观，且双方均认可对涉案小区每平方租金进行司法鉴定，经法院委托评估鉴定的月租金为8.22元/㎡/月，遂按照该标准认定购房人租金损失，对合同约定的违约金标准予以调整。（2）按利息损失标准调整。一是按银行同期贷款利率计算。如有判决认为违约金应相当于因违约所造成的购房人银行利息损失，即双方订立合同时应当预见到的中国人民银行公布的贷款利息损失，故按银行同期贷款利率对违约金进行了调整；也有判决是按银行同期贷款利率的130%调整违约金。二是资金占用利率，如（2018）赣08民终362号案认为购房者的损失主要是购房款的利息损失，根据利息损失的实际情况，酌情将违约金调整为按年利率6%支付资金占用利息。（3）法院自由裁量，酌定调整。这类案件所占比例比较大，调整依据在裁判文书上往往表述为“结合购房人的实际损失、当地房地产经济实际，开发商的过错程度以及购房者的预期利益，违约金补偿性的理念，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将合同约定的逾期交房违约金调整为按已交付房款日万分之×计算”，当然不同的案件往往在调整因素的表述上存在差异，在最终调整的违约金标准上也是没有统一。3.关于逾期办证违约金的处理
在商品房买卖合同纠纷中，逾期交房和逾期办证是开发商最为常见的两项违约行为，那么购房人能否同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，司法实务中主要有两种情况：一是直至购房人起诉之日，开发商尚未交房。有判决认为开发商逾期交房的违约行为一直在延续，而办证是以交付为前提的，故不能同时主张，在支持了逾期交房违约金的情况下不应再计算逾期办证的违约金，如（2018）赣08民终352号判决就是持该观点。二是购房人起诉时，房屋已交付但尚未办证。若应办证时间在判决前已届满，且交房和办证时间存在逾期的情况下，判决往往是支持购房人要求开发商分别承担违约责任的诉讼请求，如（2018）赣08民终1941号案；若应办证时间在判决前尚未届满的，判决会认为购房人尚无证据证明其在规定时间内不能取得权属证书，是否存在违约办证尚不能认定，故对于逾期办证的违约金未予支持，如（2017）赣08民终1623号判决。对于当事人请求对合同约定的逾期办证违约金进行调整的，司法实践中一般存在以下两种做法：一是严格依照合同约定处理，如（2018）赣04民终578号案。二是法院酌情予以调整。有考虑房屋已交付并实际使用这一情况酌减的，如（2019）赣04民终2845号案中法院以购房人在开发商将案涉商铺交付后即以每月2000元的租金出租给了案外人，逾期办证未给购房人造成任何实际损失为由将逾期办证违约金由约定的日万分之二下调为日万分之零点三。还有根据合同履行情况、逾期办证原因等因素综合考虑酌定的。（二）逾期交房违约金调整方法分析
1.违约金调整司法困境的原因分析。司法实践中关于违约金调整的裁判比较混乱，主要原因：一是现行法律规定的过于原则、缺乏可操作性。合同法司法解释（二）第二十八条、第二十九条、商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条等法律司法解释虽然赋予了法院根据当事人的请求对合同约定的违约金进行调整，但对于损失的定义、范围、认定方法以及调整的幅度没有明确的解释和规则。二是当事人举证损失的困难。司法实践中，对于违约损失，不论是要求开发商举证还是购房人举证，均存在举证困难。三是法律理解上的偏差。司法实践中，当事人往往会以房屋租金、银行同期贷款利率或者民间借贷利率作为逾期交房的违约损失，以此主张约定的违约金过低或过高，并请求按该标准予以调整，很多判决也认可当事人的该主张。这一做法虽然免去了当事人举证的繁琐和法官办案的困境，但实际上缺乏法律依据。2.违约金调整的模式构建。为更好地在现行法律规定框架内，加强规范的操作性，统一裁判尺度，可从以下几方面考虑构建一个相对合理且具有实践操作性的违约金调整模式：首先，一定范围内充分尊重当事人的意思自治。市场经济条件下的任何民商事行为均有其一定的市场风险，部分比例范围内的违约金是合理的。当约定违约金标准在该合理范围内时，当事人再请求予以调整的，人民法院应审慎，一般不再启动调整程序，如此可以避免发生纠纷时合同主体的举证繁琐和困难，也体现了尊重当事人意思自治和契约精神，还可体现预先确定性和效率原则。关于违约金合理范畴的确定，根据对近三年全省法院违约金调整案件的统计梳理，在按合同约定的违约金判决的案件中，直接依照合同约定的日万分之一标准判决的最常见，占比达51.10%，按日万分之三的次之占比为18.80%，按日万分之二的占比9.4%，将日万分之一至万分之三（含本数）范围的违约金认定为合理范围，较为妥当。其次，科学合理的划定举证范围和分配举证责任。若约定的违约金在合理范围内，一般不再予以调整，即无需当事人就违约损失再进行举证。但当购房者能够提供证据证明该约定低于其实际损失时，可在实际损失限额内予以调整，这也符合违约金至少要弥补守约方的损失这一最低标准的要求，体现了公平原则。若约定的违约金不在该合理范围内，当事人提出调整请求的，一般不再要求其就损失承担举证责任，可径行认定构成违约金过低或过高，并结合案情将约定的违约金调整至合理范围内。上述做法既有效避免了司法实践中违约金过低或过高认定和调整的混乱，也使得违约损失举证分配更具合理性和可操作性。第三、违约金调整还应结合案件具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例“一刀切”。案件具体情况一般可包括合同履行程度、当事人的过错程度、预期利益、双向义务是否对等、是否适用格式条款及社会经济发展等方面。基本的审理思路和模式可等同于逾期交房违约金的调整，有以下两点需加以注意：一是逾期交房违约金和逾期办证违约金能否同时主张的问题。课题组认为，当开发商在履行交房义务和办证义务时均存在逾期情况，购房人可要求开发商既承担逾期交房的违约责任又承担逾期办证的违约责任。理由为：商品房买卖合同中购房人的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发商的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。合同中不仅规定了开发公司逾期交房和办证的违约责任，对买房人逾期付款的违约责任同样作了规定，可以说双方之间的权利义务对等。二是逾期办证违约金合理范围的确定。由于逾期办证违约责任的认定是以已完成交付为前提，即购房人已实际可占有、使用该房屋，在不涉及到房屋交易、户口办理等需要时，逾期办证对于购房人来说尚无很明确的损失。因此，对于逾期办证违约金的合理范围应有别与逾期交房违约金，参照银行贷款利率或者资金占用率，可将合理范围确认为日万分之0.5至万分之1.5，较为妥当。四、开发商免责抗辩问题
从本课题研究对象的案件来看，开发商主张免责主要有以下情形：1.天气等自然气候原因。总的来说，司法实践中通常有以下三种做法：（1）大部分法院认为降雨、高温等恶劣天气只要未达到灾害性天气的程度就不能构成不可抗力的免责事由。其理由是，天气原因并不属于施工合同签订时不可预见的情况，对于有资质有经验的房地产开发企业来说，应当对其开发项目所处地区的气候条件及其可能对工程施工及交付造成的影响有所预见，并且应当据此安排施工工期，避免影响，确保按期交房。（2）也有法院认为对于恶劣天气的可预见是基于一般正常标准，如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下，则不能一概认定不构成不可抗力。如（2016）赣07民终3455号案件持此种观点。（3）个别法院认为只要有证据证明因天气原因造成了停工，均予以免责。如（2017）赣07民终1361号案件中，法院认为兴国气象局的降水记录证明的停工时间可以使交房时间予以顺延。2.政府原因。开发商与购房人签订的房屋买卖合同中通常有“政府原因导致开发商逾期交房免责”的约定。“政府原因”并非一个明确周延的法律概念，从样本案件看，“政府原因”包括以下几种情形：（1）因执行政府交通或施工管制等政府命令导致的停工。实践中具体的做法有：①因执行政府命令造成的停工，属于开发商无法预见的客观事实，属于免责事由。如（2017）赣04民终1940号案件中，法院认为因涉案房产暂停销售的原因系配合纪委办案，系当事人订立合同时无法预见的客观情况，故对之后期间的违约金不予计算。②开发商应举证证明政府命令与逾期交房之间存在因果关系，只针对因执行行政命令造成的逾期时间予以免责，（2017）赣07民终341号案件持此种观点。③对于可预见的政府命令，如高考期间禁止施工，（2019）赣07民终656号案件中，法院认为，虽然高考期间停工属于因政府命令停工，但该禁止施工命令是开发商制定施工计划时明知且应当预见和提前安排的，故对该免责事由不予支持。（2）因政府政策法规变化导致逾期。履约过程中的政策法规变化一般是开发商无法预见且不可避免的客观事实，只要能证明与逾期交房之间的因果关系，法院一般认定免除开发商违约责任。如（2016）赣07民终3455号案件中，法院认为，依据《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，房地产交付条件的标准由单体验收变更为综合验收，客观上延长了开发商为达到龙南县政府规定的交付条件而花费的时间，属于因政府行为导致工期延误，可予免责。（3）因市政工程建设、市政配套设施延误导致逾期。市政工程建设造成开发商违约的，法院一般均认定可以相应免责，但开发商需要举证证明案涉房屋建设工程延期与市政工程之间的因果关系及原因力大小，在一定范围内予以免责，如（2019）赣01民终1084号案件。（4）政府执法行为导致延期交房。政府的执法行为通常存在合法行为和违法行为的区分，实践中的做法有：①如果是政府针对开发商的违法违规行为合法行使执法权，则系开发商自身原因导致的逾期，不能免责。如（2018）赣04民终2156号等系列案中，法院认为，开发商违法欠交规费导致政府相关部门不予验收，属于政府行使执法权的行为，开发商因此逾期验收逾期交房，不可免责。②如果是政府的违规行为导致逾期交房，开发商可以免责。如（2019）赣06民终117号案件中，法院认为，开发商在竞拍时对该地块包含铁路用地的情况是无法预见的，也无须知道，因此造成验收延误的主要责任在于政府部门，符合不可抗力的法定事由。③也有法院认为，虽然政府行为违法或者未依法履职导致开发商延期交房，却不应该将政府责任转嫁给购房人承担，开发商并不能因此免责，如（2017）赣09民终1499号案件。3.购房人自身原因。通常来讲，购房者自身原因导致逾期的，应当属于开发商违约抗辩而非免责抗辩的情形，但有些法院在审理中也将其作为免责抗辩情形予以考虑4.第三人原因。开发商逾期交房还可能因为第三人的侵权或违约行为造成，司法实践中的做法有：（1）因第三人侵权行为属于开发商无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的情形，故由此造成的逾期交房开发商可以免责，如（2017）赣06民终182号案件。（2）也有法院认为开发商与第三人之间的侵权或违约纠纷是另外的法律关系，不能因此免除其对购房人的违约责任，如（2019）赣02民终823号案件中，法院认为，施工方人员被羁押审判，开发商完全可以采取补救措施保障工期按时完成、工程竣工验收顺利进行，不属于不能克服的情形。5.其他非开发商原因。商品房买卖合同通常会有“其他非因开发商原因导致的延期免责”的约定，司法实践中的具体情况有：（1）因停电停工造成的逾期。法院一般认为停电停工属于客观发生的事实，若非开发商原因造成，应当予以免责。（2）验收、审批迟延。开发商进行商品房开发，在多个环节需要相关部门验收审批，因验收审批环节异常迟延导致逾期交房，若非开发商原因，法院一般认定开发商对该期间的逾期免责。6.购房人与开发商重新订立免责合同或作出免责承诺。对于在合同履行过程中，开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定，司法实践中具体判法有：（1）主流的裁判观点是尊重双方意思自治，这符合契约自由、禁止反言的基本原则和价值倾向。（2）也有法院会考虑在开发商已然违约的情况下，双方重新达成的免责约定是否存在开发商利用自己履约过程的优势地位，强迫购房人接受免责承诺，故对重新达成的免责协议是否属于利益失衡的格式条款予以审查。（二）开发商免责问题的审理思路分析
在开发商逾期交房纠纷中，开发商主张免责抗辩的事由既包括不可抗力这一法定免责事由，也包括合同约定的具体免责情形。我们认为针对开发商逾期交房免责抗辩事由，可以按以下思路审理：首先，从举证责任看，应当由开发商对其主张的免责事由承担举证责任。法院首先应当审查开发商所提交的证据是否能证明其所主张的可以构成免责事由的事实存在。其次，法院应当审查开发商提出的免责事由是否成立。重点在于开发商举证证明的事实是否可以构成法定的不可抗力，或者符合合同约定免责情形。购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件[3]。再次，法院应审查开发商主张的不可抗力事实或者其他免责事实与开发商逾期交房（办证）违约之间的因果关系及原因力大小，按照原因与责任相适应原则，认定开发商是否可以部分或者全部免除责任。开发商提出的免责抗辩事由一般包括两大类，一是不可抗力事由，二是第三人导致逾期的事由。具体情形下裁判思路如下：（1）天灾、地震、海啸等灾害性天气造成逾期交房。一般的降雨天气或者某段时间降雨偏多的气候等，因为不属于不可预见的自然事件，故不构成不可抗力。对于天气或气候因素的可预见也是基于一般正常标准，如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下，则应当认定为属于不可抗力的灾害性天气。如2008年的异常冰雪天气造成的冰灾、今年强降雨天气造成的洪灾等。（2）突发性公共卫生事件造成逾期交房。《突发卫生公共事件应急条例》规定，突发公共卫生事件是指突然发生，造成或可能造成社会公共健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。如今年新型冠状病毒肺炎作为一种烈性传染病，对广大人民生命健康、安危有重大危害，且爆发至今，没有直接有效的药物治疗和确切有效的治疗方法，也没有直接有效的方法彻底、完全阻止其传播。新冠肺炎疫情系开发商在签订房屋买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件，其符合不可抗力成立的要件，属于可以免除开发商违约责任的不可抗力事件。（3）政策法规变化造成逾期交房。在广义的政府行为中，政策法规变化应当属于不可抗力的范围。首先，在开发商与购房人签订购房合同后，政策法规的变化属于开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其次，政策法规变化造成开发商不能如期履约，不能归责于开发商。再次，开发商并不能因政策法规变化造成违约的损失向政府主张权利。需要注意的是，即使存在不可抗力的情况，开发商还应根据合同法第一百一十八条的规定积极履行“不可抗力的通知义务”，以便让购房人及时采取措施尽量避免损失，否则开发商仍应就扩大损失部分承担责任。（4）因第三人原因造成逾期交房的。因政府的市政工程建设、市政配套设施建设延误造成开发商逾期交房，除非双方在合同中已将该类情况作为免责事由予以约定，否则开发商应与政府通过行政途径或民事侵权等方式来解决，不应将此责任转嫁给购房人来承担，开发商在此种情况下不能免责。（5）开发商与购房者重新订立免责约定的情形。从尊重契约自由、意思自治的民法基本原则出发，对开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定，一般予以认定，但对开发商利用优势地位、采用欺骗手段或其他不合理方式签署含有免除开发商逾期交房责任内容的文字或条款，法院应审查购房者是否基于真实意思表示、购房者是否知悉书面文件中的相关内容、开发商有无向购房者明确说明免除自身责任，依据格式条款的规定作出处理。五、关于逾期交房、办证违约责任的诉讼时效问题
（一）开发商提出诉讼时效抗辩的裁判路径考察
购房人起诉主张开发商存在逾期交房、办证违约责任时，开发商可以提出时效抗辩，实践中主要存在以下做法：1.关于违约金请求权的诉讼时效起算时间。法院认定购房人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间，一般有两种做法：（1）自合同约定交房期限届满的次日起算。有法院认为，开发商未在合同约定的交房期限履行交房义务，则购房人就应当知道开发商违约，其权利受到了侵害，故诉讼时效应当从交房期限届满次日起算。（2）自开发商实际交房之日起算。如（2017）赣07民终2485号案件中，法院认为在未履行交房义务之前，开发商违约的程度不能确定，购房人被侵害的程度也可以确定，因此，本案的诉讼时效宜从2015年4月30日起算。2.关于违约金债权性质的认定问题。商品房销售合同对于违约金的计算方式，参照范本合同为“开发商逾期交房的，按日万分之X自逾期之日起向购房人支付违约金”。对于违约金债权的性质，在司法实践中颇有争议，并且因违约金性质认定的不同，也导致对诉讼时效抗辩主张认定的不同：（1）违约金债权属于持续性债权，是以违约天数按日计算的单个违约金请求权相加构成，故诉讼时效也以每日违约金请求权单独计算。如（2019）赣08民终428号案件中，法院认为，购房人自开发商逾期之日起就有权主张支付违约金，诉讼时效应自此时起算，但该违约金是继续性债权，是以实际违约天数按日计算相加的总和构成。购房人于2018年10月8日提起诉讼，往前推算三年，2015年10月8日之前的违约金请求权因超过诉讼时效，不予支持。（2）与此相对立的观点是认为违约金债权属于整体性债权。虽然开发商逾期交房违约金计算方式一般约定按日计算，但仍然属于一次性支付义务。购房人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立请求权，故不能按照违约天数，认定违约金请求权诉讼时效抗辩部分成立。（3）司法实践中，诉讼时效认定的复杂性在于，即使在违约金债权的性质认定上达成一致，但不同的法院，对诉讼时效抗辩是否成立也会有不一样的认定:①在均认为违约金债权属于整体性债权的情况下，有判决认为该整体性债权自开发商未按合同约定履行交房义务就已形成，诉讼时效自约定期限届满次日起计算。还有判决则认为，该整体性债权是相互紧密联系所形成的一个持续性整体，诉讼时效应当自违约行为结束之日即开发商实际交房之日起算。②同样认为违约金债权属于持续性债权，但对于持续性债权的诉讼时效起算时间也存在不同的观点。如（2017）赣10民终53号案件中，法院认为，虽然超过合同约定的交付时间开发商就存在违约行为，但是在开发商未按约履行义务前，开发商的违约行为一直处于持续的状态，开发商主张自合同约定期限开始计算诉讼时效的抗辩主张不能成立。（二）诉讼时效问题审理思路分析
关于开发商逾期办证违约金诉讼时效的起算点，八民会议纪要已予以了明确，即从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。而开发商逾期交房违约金诉讼时效的起算点，没有明确规定，实务和理论界争议颇多，归纳起来主要有三种方式：一是以合同约定的交房期限届满之次日为起算点；二是以开发商实际交房之日为起算点；三是以购房人向法院起诉之日起向前推算两年或三年，只保护两年或三年内的违约金请求权。这三种裁判观点在审判实践中均不鲜见，多年以来并存，即使在一个地区、一个法院内部在诉讼时效问题上认识都不统一。课题组认为，在时效问题上，法院一贯的审判理念是更加注重保护实体权益，对诉讼时效问题从宽把握。因为诉讼时效问题立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而非成为保护违约一方当事人的法律武器。并且诉讼时效是一个程序性权利，应尽量较少因程序性裁决伤害实体权利。所以从违约金请求权的性质及诉讼时效法律规范的基本规则和立法目的角度出发，在时效问题起算点上更倾向于采用第一种方式，但应对购房者的违约金请求权诉讼时效中断事由和举证责任给予从宽掌握。具体来说：（1）从法律规定看，合同约定交房期限的，开发商未在约定期限内交房，即构成违约，购房者从次日起就知道或者应当知道权利被侵害，并且《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定更加明确了，确定履行期限的债权，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。所以诉讼时效的起算点应该以合同约定交房期限的次日计算为宜。（2）购房人的交房、办证请求可以作为违约金诉讼时效中断的事由。购房人只要举证证明曾向开发商提出过要求交房或办证请求的，就可以作为违约金请求权诉讼时效中断的情形，诉讼时效即可重新计算，并且对于该购房人向开发商提出过交房或办证请求的举证责任要求亦从宽规定，购房人举证的证明标准只要达到盖然性即可，如短信、微信记录等。（3）上述裁判路径首先符合违约金请求权诉讼时效起算的基本法律规则，同时又面对商品房买卖合同履约过程的实际，一方面督促权利人及时行使权利，另一方面尽量避免开发商违约行为因时效届满而免于责任，使程序权利过分影响实体权益的行使。1.关于商品房交付条件：合格商品房的交付应当以“经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记”为基本标准和条件。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。2.关于商品房交付与接收：交付的商品房不符合上述第一条基本条件的，为不合格交付，购房人有权拒收。如购房人因不知情而接收房屋亦可向开发商主张逾期交房违约责任，购房人因房屋质量问题拒收导致开发商延期交付，开发商应承担逾期交房责任。
3.关于逾期交房、办证违约金的调整方法：应明确规定一个违约金的合理范围供法官裁判适用，合同约定的违约金计算方法在合理范围内的原则上不调整，合同约定的违约金计算方法在合理范围之外的，综合考虑酌情调整到合理范围之内。考虑到逾期交房和逾期办证对购房人的影响不同，根据统计和实证分析，分别将逾期交房和逾期办证违约金合理范围限定为已付购房款或房屋总价款的日万分之一至万分之三（均含本数）和万分之零点五至万分之一点五（均含本数）。逾期交房与逾期办证违约金除合理范围限定不同外，调整规则基本相同，下面以逾期交房违约金调整为例，归纳违约金调整方法如下：1、合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持；2、合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内；3、合同约定的逾期交房违约金按购房款固定比例计算，违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照没有约定违约金处理；4、合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。4.关于逾期办证的认定：开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任，不予支持。
5.关于开发商免责抗辩的处理：对于开发商的免责抗辩主张，符合不可抗力条件和开发商对房屋逾期交付确实没有过错的，可以支持开发商免责抗辩的主张。开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。具体可以归纳为：1、因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；2、因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；3、因执行行政命令造成逾期交房或办证的，但行政命令系因开发商原因造成的除外；4、因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
6.关于诉讼时效：对诉讼时效的认定既要符合民法有关诉讼时效问题的基本理论，又要注意保护购房人的合法权益，适当从证据方法上减轻购房人举证责任，严格对诉讼时效届满的认定。具体可以归纳为：购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
